中国房地产在经历了两年的大调整之后,并没有如预期般企稳,反而在这个最热的夏季迎来了又一波低迷,连带着像万达、碧桂园甚至远洋这类房企,也出现了危机。

在未能按时支付两笔美元债利息,预告财报亏损后,碧桂园抛出了债券展期方案,杨国强、杨惠妍父女迎来了与债权人的第一场博弈,走上了市场化自救之路。


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8月23日-25日,碧桂园召开第一次债券持有人会议,对“16碧园05”债券重组方案进行投票表决。

该债券发行规模58.3亿元,当前余额39.04亿元,票面利率5.65%,将于9月2日到期,是碧桂园最近到期的一笔大额境内债。

据此前发布的债券展期方案,碧桂园拟展期三年,分七期兑付本金,首付6%(到期后的第1、2、3个月分别支付2%的本金);2024年9月的本金兑付比例为10%,2025年9月为15%,2026年3月为25%,最后一期2026年9月为44%。

部分债权人认为展期三年有点长,对此接近碧桂园的人士称,画饼容易,但回顾过往1至1.5年展期的房企,最终还是陷入了二次甚至三次展期的局面,还不如一次谈清。

为了赢得债权人支持,与过往很多房企将利息做了递延不同,碧桂园提出利息正常支付,且不打折。

值得一提的是,碧桂园还新增了增信措施,拿出位于福建龙岩、海阳、江苏沭阳、淮安、兴化等地五个项目公司的股权作为质押。

而且,碧桂园给出的担保标的都是做过股权穿透的、干净的权益。整体方案是为了保证可执行性。

有律师分析,在清算情形下,购房者债权是排在第一位的,而境内公开债仅优先于境外美元债。碧桂园通过增加增信,为原本纯信用债券持有人提供了额外偿债保障。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示,在目前的市况及行业状态下,碧桂园这份方案相对于其他出险房企的债务重组方案而言,具有优势。

“展期三年、利息不打折支付还加了增信措施,这意味着,碧桂园为了争取债权人的配合和支持拿出了较大的诚意,对于市场好转也有较好的预期。”他说。

也有业内人士表示,“16碧园05”展期方案中,前三个月支付本金的6%,这个首付谈不上理想,但也是比较符合实际的,对于投资人而言或许是一个更好的选择,“这说明企业是有较强的偿债意愿,也在尽力规避二次展期风险” 。

对于当下的碧桂园而言,在没有政府部门介入下,想顺利化解风险,只有走上市场化自救的路,包括债务重组、谈判、保交付到后市销售。

眼下碧桂园的种种动作说明,杨家父女已决心以市场化手段自救,并对后续保交付、销售面、回款、现金流好转有一定把握,有信心兑现对债权人的承诺。

他们兑现承诺的底气,则在于长期的销售资源和运营能力的沉淀。接近碧桂园的人士称,目前碧桂园监管账户资金余额加上已售待收回楼款,基本可以保障未来保交付任务的完成。

由于项目层面现金基本采用封闭管理,可自由动用的比例极低,随着未来2-3年项目逐步交付,监管账户资金逐步释放,碧桂园资源错配的情况将得到缓解。

有机构人士表示,碧桂园目前的问题主要是短期内债券集中到期产生的流动性困境,并非公司持续经营能力出现重大风险,公司整体资产质量、运营能力仍然都还不错。

他认为,假如债务展期方案能够顺利通过,将给碧桂园提供2至3年的喘息时间,促进整体生产经营的改善和资金的释放。

对于坚挺至今、还在给出更多偿债诚意的碧桂园,债权人也有望给出一条生路。

华尔街见闻获悉,本次债权人会议还有另一份议案,由部分债权人联合提出,要求碧桂园全额兑付债券本息。

但综合债权人意向来看,本次碧桂园展期方案通过的概率较大。

易居研究院研究总监严跃进也认为,碧桂园这个债券展期方案通过可能性较大,方案比较科学,先易后难分段解决债务兑付问题。而且碧桂园一直坚持偿债和做增信,生存意志很强烈,在债权人那里的信用是民营房企里比较好的。

在此之前的房企出险潮中,杨家父女一直坚持偿债到最后一刻。前述人士称,自2023年7月以来,碧桂园的流动资金就已经十分紧张,但坚持完成了“21腾越建筑MTN02”、“21腾越建筑MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”债券的兑付,合计兑付本息规模58.9亿元,这几乎已经耗尽了公司最后可动用的现金资源。

有之前的信任基础和足够的展期诚意,杨家父女有望在债权人们的帮助下,重建信用防线,带领碧桂园重新进入到相对良性的债务清偿和经营中。

纵观房地产行业风险出清的这两三年,对于出险房企而言,无需谈救或不救,而应该寻求市场化解决方案,已经是行业和机构的共识。

今天,债券展期乃至整体债务重组,已经不再让投资者闻之色变,越来越多债权人愿意与房企共同协商出一份方案,以时间换空间,重回经营正轨,最终有望一起“上岸”,就如同富力、融创等头部房企一样,在债务重组过后,目前经营已逐渐平稳。

而作为全国最大的民营房企,如果碧桂园此次展期方案获得通过,也是一个行业积极信号,说明投资者和债权人依然愿意相信房地产市场会逐渐好转,有望提振整个行业和房企同行们的信心。

柏文喜表示,如果方案得以通过,对行业而言有积极借鉴意义,印证了在债务重组方面的诚恳态度和足够实力,是获得债权人支持与配合的重要前提与保证。

一个乐观的信号是,部分外资正在重回房地产。据联交所8月18日权益披露资料,碧桂园14日获摩根大通增持好仓约1.71亿股,涉资约1.44亿港元。增持后,摩根大通持股比例由4.42%上升至5.04%。

也许正如国家统计局新闻发言人付凌晖近日所言,虽然一些龙头房企债务风险有所暴露,但问题是阶段性的,随着市场调整机制逐步发挥作用,房地产市场政策调整优化,房企风险有望逐步得到化解。

房地产行业信用风暴至今仍未止歇,恒大、融创、碧桂园、万科等各大头部房企正走向不同的命运,他们在并肩见证过黄金时代后,有的趋于沉寂,有的越来越稳,一个熟悉又陌生的新时代已拉开序幕。

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