一线城市“认房不认贷”接连落地执行！

继广州之后，深圳也正式官宣了“认房不认贷”新政。

8月30日，深圳市住房和建设局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。


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其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自2023年8月31日起施行。

易居研究院研究总监严跃进此前分析认为，广州打响了一线城市“认房不认贷”的第一枪，预计其他三个一线城市北京、上海、深圳近期也会加快相关政策出台。

分析指出，“认房不用认贷”政策对于一线城市影响最大，能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。

“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱

上周，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局等三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

在易居研究院研究总监严跃进看来，随着《通知》的发布，“认房不用认贷”政策将逐步落地，这成了今年三季度以来住房领域的一项重磅政策，对于后续尤其是“金九银十”阶段的购房市场，有提振信心的作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次政策力度超出了预期，不仅有利于商品房需求端稳定、居民端杠杆率稳定，更有利于资产价格和金融秩序稳定。

广州、深圳之后，下一个接棒的城市会是谁？

政策导向已经非常明确，接下来一二线城市将如何发力？还有哪些政策空间？市场对此充满期待。

此前文章指出，目前仍在实施“认房又认贷”的城市中，一线城市核心地带之外的地区都存在限购解绑可能：

作为最具代表性的“地产过热阶段出台”的限购措施，“认房又认贷”已在多地地产下行时期放松 或取消，而目前15个仍继续施行该政策的城市（11个二线、4个一线）优化空间较大，我们认为其中除一线城市核心地带以外的地区均有限购解绑可能，以释放刚需与改善型需求。

其中二线城市中的西安、南宁、 厦门，一线城市中的广州、深圳受二套房认定放松带来的利率与首付比例下降受益最大。

8月初，郑州打响楼市松绑第一枪，放开限售、契税全免、落实认房不认贷。关于效果，郑州一市场人士表示，无论是新房还是二手房，新政对市场有一定影响，带看量有所增加，促进了一些转化率。但这只针对改善型个别热销楼盘，对刚需影响并不大，购房者持观望情绪很重。

据 CRIC 不完全统计，2022年至今，全国至少有65城优化了认房认贷政策，但北上深等 13个核心城市仍在执行较为严格的认房又认贷政策。

据中证金牛座此前报道，近期还有市场消息称，刺激楼市销售的“认房又认贷”政策或将在深圳落地。近日市场上有传闻称，深圳各银行已开始执行“认房不认贷”。

二套房首付比例、房贷利率有望大幅下降

中指研究院指出，目前，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理的住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策，可以激活核心城市置换链条，活跃市场交易。

据易居研究院梳理，在“认房又认贷”条件下，北京、上海、广州、深圳普通住宅二套房首付比例分别为80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房贷利率差最高达到了70BP。

若上述城市均实施“认房不认贷”，二套房首付比例可从73%（北上广深平均数据，以下同）降至33%。按600万总价的房源计算，首付款将从435万元降至195万元，可以降低55%的资金支付压力。房贷利率从5.03%降至4.50%。按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月，30年累计减少47万元。

对房地产市场影响几何？

时隔六年再度全面放宽“认房不认贷”，有多大影响？

业内认为，“认房不用认贷”政策对于一线城市影响最大，能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。中原地产首席分析师张大伟指出，限购从来不是房地产调控最根本的，信贷才是楼市的“七寸”。

不松信贷，市场不会出现任何扭转。过去中国房地产几十年的历史也证明，每一轮楼市转折，都以信贷为开端，或松或紧。认房又认贷，的确打击了炒房客，但最大的问题是误伤了刚改、改善需求。在他看来，现在全国三四线城市已经无政策可宽松，出台政策还有用的只有一二线城市。特别是一线城市。针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整，特别是卖一买一，“认房不认贷”应该成为全国所有城市执行的政策。

申万宏源则指出，前期“认房又认贷”约束首付比实际下调幅度，后续有望空间打开。虽然2022年以来各地因城施策政策持续加码、降低首付比，但在“认房又认贷”背景下，全国平均首付比下降速度明显慢于上一轮地产政策宽松周期。

目前“认房不认贷”政策执行，在后续各地有序配套的过程中，参照上一轮放松首套房认定标准后全国首付比下调的幅度，后续全国首付比的增量下调空间仍有4个百分点，相当于近两年全国首付比已平均下调的幅度。

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