要说楼市最猛大招是什么？


【资料图】

我相信，90%的人应该都知道，是货币化棚改。

2016年，全国楼市飙涨正是因为货币化棚改。

眼下，楼市似乎又祭出这一大杀器。

新一轮货币化棚改，似乎卷土重来！

最近，似乎又到了新一轮政策密集期。

1季度金融数据出炉，背后有何信号是大家都忽略的？各大城市跟上棚改数据，又有何机会？最利好的是哪些城市？以及现在楼市下，有哪些立省30万的买房干货？

以上这些内容，我很难在今天文章中全部讲清楚，更多更详细的细节和干货，我会在我最近的闭门直播中直接跟大家聊清楚。

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最近，不少城市印发2023年货币化棚改意见。

比如南昌。

4月10日，南昌引发《关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见》，自5月11日起实施，在四个中心城区范围内全面推行房票安置。

自出具房票三个月内使用买票的，给予10%的购房补助。

比如南京。

3月17日，南京印发 《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》，明确当购房成交价格不超过房票票面金额时，新购房屋将免征契税，还可享受最高10%购房奖励。

该办法将于4月18日起施行，有效期2年。

比如厦门。

3月7日，厦门推出拆迁款房票房票补偿政策。

自房票核发之日起12个月内使用房票购房的，可按该时段实际使用的房票金额给予不高于5%的房票购房奖励；

第13个月至24个月使用房票购房的，可按该时段实际使用的房票金额给予不高于2%房票购房奖励。

除了上述这些城市之外，无锡、贵阳、重庆等多个城市，都正在公示或已经印发棚改方案。

如果再往前追溯，2022年下半年至今，已经有二十多个城市已经出台棚改房票政策。

一夜之间，棚改卷土重来！

只是这次，非常奇妙的是：

各大城市在棚改安置办法上齐刷刷的选择了房票。

什么是房票？

严格来说，房票也是货币化安置的一种形式，只是房票赔给拆迁户的不是钱，而是一张带有时间、地点等限制的票据。

2015年房票就已经出现，当时就有部分城市采取的是这种赔偿方式，比如安徽的安庆、西安等等。

不过，2015年房票安置在棚改里只是辅助手段，棚改整体还是货币化安置为主。

那为什么这轮棚改，各大城市如此整齐的选择房票呢？

我认为有三个方面的原因：

其一，房票的拆迁效率更高。

相比货币化棚改，房票安置只需要给市民兑换房票就可以，没有了现金拨付的压力，等待周期更短，市民直接拿着房票就可以去换房子，效率更高。

其二，房票能避免购买力流失。

现在说实话，越来越多的人买房意识都觉醒了，尤其是我们账号的粉丝，应该都知道要把钱放在更高能级的城市。

如果采取货币化安置，很可能拆迁户拿着钱，就去其他更高能级的城市买房去了。

相比之下，房票可以限制购买力只能在本地购房，对本地去库存自然是更有优势。

其三，更简单的点说，有些地方没钱了。

拆迁户拿着房票去买城投的房子，城投拿着房票去找地方兑现，地方腾挪出的地块再次挂牌，城投就可以继续拿地。

大家仔细品品就会发现，房票更像是地方救地产的货币。

仅仅只是多了房票，地方楼市就得以正循环起来，这才是房票的精髓。

如果说上轮棚改更多是中央拨款，那么这轮更像是地方自救。

所以现在有些地方提出希望拓宽房票的使用范围，甚至提出让房票作为土地出让金使用，就是这个原因，当然这并没有被通过。

但是可以肯定的是，今年各大城市的棚改，都会倾向于选择房票作为安置手段。

尤其是去年城投拿地非常多的城市，应该马上就会行动起来。

这部分有些敏感，我就不多说了。

我之前花费非常多的时间，整理出全国各大省份所有城市去年城投拿地比例的数据，这份数据不仅能在眼下判断政策速度，更提示了风险，无论是买房，还是生活，大家都需要看看。

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当然，对于地方，房票非常有优势，但对于个人呢？

这就要看房票的具体使用方法。

目前，其实每个城市对于房票的兑现方式规定的都不一样。

比如丽水，规定房票的票面金额在单套住宅成交价的占比不得超过50%。

意思就是说，房票只能抵房款的一半，剩下的一半还得是由居民自己去贷款。

想要靠拆迁暴富的，可以洗洗睡了。

大多数城市的房票只允许兑新房，不能选择二手房。

只有少数城市凭房票可以购买二手房，比如宁波的海曙区、南京溧水区等等。

当然，这个新房，也不是说你想买哪的就买哪的。

因为这还要看开发商亚愿不愿意收房票，所以新房必须要在“房源超市”里面，购房者才能买。

所以，用房票去买房，限制会更多，更不灵活。

当然，不少城市也并非强迫大家一定要使用房票，如果不满意房票方式，也可以选择现金安置。

所以，为了鼓励大家用房票，政府还会给出不少优惠政策。

比如前文我们说到的南昌、南京，选择房票购房会有10%以内的购房优惠补贴。

比如购买“房源超市”的房子，可以享受一定的价格折扣。

比如郑州，直接取消了房票的限购政策。

房票作为补偿方式，对购房者来说是更加不便的。

那么，这还能带来像2016年的大涨、普涨、猛涨吗？

我的答案是有些难度。

首先，这轮的棚改空间，规模远没有2016年大。

2015-2018年全国棚改套数基本在600万套左右，而2022年，计划棚改也才仅153万套，2023年或许有提高但应该在200万套以内。

与上一轮棚改相比，完全不是一个等级。

其次，2022年PSL资金虽然大涨，但保交楼也是重要的资金流向。

2022年9月，PSL确实时隔30个月后再次重启，并且迎来大涨。

9月-11月分别新增1082亿、1543亿、3675亿。

PSL资金过去就是央行向政策性银行发放的棚改专项资金，PSL资金大涨，能说明资金大量涌入棚改领域。

但今年情况有些特殊，PSL资金不仅包括棚改，还有一个重要方向是保交楼。

去年8月2000亿“保交楼”专项借款之后，央行、银保监会等监管部门又分别通过“三支箭”助力房地产行业，包括免息再贷款、再贷款支持地产民企发债、恢复上市房企股权融资等，合计涉及资金体量预计接近2万亿。

这轮资金，要分不少的火力到保交楼上。

再加上，房票的使用限制要求也很多，本地居民是否愿意背上更多的贷款也是个问题。

所以最终能否有效，我认为还得看城市的需求。

三四线城市，人口增量很小了，继续大批量搞货币化棚改，已经不太适合。

而一线城市根本不需要棚改，只要放开限购限贷，市场可能就能火起来，因此也没有大力推进棚改的必要。

就像北京最近不是还宣布取消拆迁，以后改为搬迁，就是这个道理。

这次棚改能大幅发力的城市，可能也只有这些二线城市。

现在棚改跟进的最迅速的也是这些城市，比如南昌、厦门、昆明、贵阳等等。

不过，即使是这些城市，我也不建议的大家盲目去买。

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我是大胡子李俊怀。 深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

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