半数以上受访者不清楚来源、管理，一些小区信息不透明 如何更好地监管？专家学者支招

祥源文旅城祥云府小区“百万元的公共收益之争”二审判决下来后，在阜城引发广泛关注。截至4月17日，物业尚未履行判决书中退还113万余元公共收益的义务。目前，业委会已向法院申请强制执行，法院也已受理。

几乎每个小区都会涉及公共收益，可你知道自家小区一年的公共收益有多少吗？这笔收益归谁管理，该如何支配？连日来，记者调查发现，不少小区的公共收益成了“糊涂账”，加剧了业主和物业的矛盾。导致这一现象的症结何在？如何解决？记者进行了探访。


(资料图)

市民 超80%受访者不清楚如何了解公共收益分配情况

近日，记者随机向市民发放100份关于阜城小区公共收益的调查问卷，涉及本地20余个小区。

对于“您了解本小区公共收益以及来源吗？”的问题，58%的受访者表示并不了解；针对“您知道本小区的公共收益由谁管理吗？”67%的受访者表示不清楚；对于“您是如何了解本小区公共收益分配情况的？”超80%的受访者表示不清楚。

记者走访了阜城碧桂园黄金时代、高速时代城、金色港湾等小区发现，大多都有商业广告、停车位、电动车充电桩。

“小区车辆入口、电梯间都有广告，但没想过收益的事，以为都是归物业所有。”阜城高速时代城小区业主范亚东说。

阜城物业管理人员梅彪介绍，近年来，我市小区公共收益日趋多样，包括户外、电梯广告收入，停车泊位收入，经营性用房收入以及快递柜、饮水机、电动车充电桩等占用公共区域的收入等。

小区公共收益究竟有多少？记者来到“百万元的公共收益之争”的案涉小区——祥源文旅城祥云府小区进行探访。在业委会主任孙广武出示的一份评估报告上，记者看到，该小区电梯、桁架广告费及房屋租金1980963.23元、地面停车费30500元、临时停车费54646元、其他316135.04元。“庭审时，这份报告是个关键证据。”

孙广武粗略算了一笔账： 小区共23栋楼、76部电梯，每部一年的广告费1000到2000元；小区门禁广告，在300—500元/月/幅；地面停车费，一辆车20个月600元；小区公共用房，租金1.5万元/年。

物业 收支不透明，一些小区的公共收益成“糊涂账”

由此可见，小区的公共收益数目不小。那么，这笔收入归谁？如何使用呢？

记者在阜城紫金城小区看到，19栋高层住宅，门禁、户外滚动宣传栏、楼道以及电梯内均有广告租位并投用，小区还有自动饮水机、快递柜等。记者以业主的身份询问物业，小区公共收益有多少、是否公示，两名工作人员均称“不清楚”。

小区业委会负责人张立新表示，他曾多次要求物业公开小区公共收益账目，但物业从未提供。

记者来到了汇鑫小区，该小区是个业委会自管的小区。在公示栏中可以看到，半年来公共部位经营收支情况为空白。“我们半年公示一次，春节前公示了去年下半年的收支情况，预计6月份再进行今年上半年的收支情况公示。”小区业委会主任张天洪表示。

在一旁公示的2022年物管处每月收缴进度分析表中，记者发现，包括物业费、电费、水费，车位、房屋租金、场地租金及营业外收入，但并没有 “公共收益”字样。对此，张天洪解释，虽然没有对公共收益进行分账户单独建账管理，但公共收益目前结余32万余元，一直在业委会的对公账户内。他称，将在今后的工作中，进一步细化公共收益的管理和公示。

“小区收入明显增多了，大家看得见公共收益，但是看不到如何支出。”汇鑫小区清波苑业主王启明说。

采访中，有物业公司表示，小区公共收益的费用补充了公共维修基金，用在了小区绿化、车位维护和电梯投保等方面。但对于相关支出有没有征求全体业主的意见，多数物业工作人员对此答复并不明确，有的甚至拒绝回答。

从事物业管理工作多年的蒋先生透露，目前很多住宅小区的公共收益都是由物业公司支配，是物业收入的重要来源之一。“如果没人过问，相关部门又缺少监管，那么这笔收支就成了‘糊涂账’。”

症结 法律法规并未授予行政部门监管职能

对于小区公共收益的归属等问题，相关法律法规都有明确的规定。

《民法典》明确，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有；物业服务提供者应当定期公开服务项目、责任人员、质量要求、收费项目、收费标准、业绩、维修资金使用、业主共用部位的经营和收益等情况。以合理的方式向业主公开，并向业主大会和业主委员会报告。

《物业管理条例》规定，公共收益主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业委会工作经费或者其他用途。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年全部纳入专项维修资金。

《安徽省物业管理条例》也明确，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。

小区公共收益有没有监管部门呢？阜阳市房屋管理局物业科主任科员侯冬冬表示，《民法典》及《安徽省物业管理条例》等法律法规，并未赋予行政主管部门监管小区公共收益账户的职能，对它的监管是小区业主或业委会的职责。

一直以来，阜阳市房屋管理局就要求阜城各物业小区做好小区物业服务收费信息公开工作。该局也将新的《小区物业服务内容和收费标准公示（模板）》印发至各县市区相关部门及物业服务企业，要求各地督促企业按照模板内容在小区出入口、宣传栏等显著位置进行公示。在新的模板中，增加了小区公共收益情况公示。

“小区物业服务内容和收费标准，以及小区公共收益是否公示，也会纳入物业服务信用评价体系。”侯冬冬说。

破题 小区公共收益怎么用如何管？业主商量着办！

目前，我市也有部分小区在公共收益的监管和使用方面，探索了一些行之有效的办法，可以给其他小区提供借鉴。

阜城的天筑逸景小区就是其中之一。去年，该小区物业——阜阳市诚鑫物业有限公司被市房管局评为A类物业。

“这几年公共收益的收入、支出、余额，请物业做个报表，交业委会监事会审核。”近日，在“天筑逸景业委会工作交流群”里，小区业委会成员宁素梅给阜阳诚鑫物业有限责任公司天筑逸景项目经理佟新桥提了个要求。一个多小时后，相关报表出现在群里。

交流群里有社区干部、小区业委会成员、监事会成员、业委会法律顾问、物业公司相关负责人，还有部分业主代表，大家分别查看了报表，并与自己掌握的情况进行了核对。

宁素梅说，2018年业委会建群后，对小区公共收益的收入和支出监管成常态化。她介绍，目前小区的公共收益主要包括广告收益、饮水机的场地费、公共用房的租赁费等，支出主要用于小区树木修剪、监控设施的完善等。“小区业主可以随时通过微信群和公示栏查看，每一笔支出发生前也会征求业主的意见。”

“公开透明，程序严密，杜绝了可能存在的‘猫腻’。”小区业主王春光说。

如何更好地解决小区公共收益存在的问题？市人大法工委副主任胡杰刚认为，小区公共收益属于业主，对它的监管是小区物业、业主（业委会）之间的事情，是民事行为。在他看来，要解决相关问题，行政主管部门、司法部门和媒体加大宣传力度，提升业主依法监管意识及社会面监督力度是关键。

阜阳师范大学法学院副院长吴万群表示，目前小区公共收益的监管难点在于，一方面，许多物业小区的公共收益管理人与受益人不一致，具有逐利性的管理人易侵害受益人利益；另一方面，解决小区公共收益纠纷，法律是最后一道保险绳，但是打官司又费时费力。因此，他建议，行政主管部门和乡镇、社区应在党组织的领导下，加速完善小区业主治理结构，将公共收益账户移交至业委会单独设立的账户，由业委会监管。同时，政府可以通过制定示范文本等，协助业委会和物业公司订立物业服务合同，对于公共收益的事项作出更详细的约定。

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