作者 | 刘宝丹

新一轮的房地产调控政策持续宽松，北京等一线城市正式放开认房不认贷政策，很多购房者重新燃起了买房热情。作为北京最大中介的链家也快速出击了。


(资料图)

9月26日，北京链家对华尔街见闻表示，公司对现行二手房交易服务费的收取方式和标准进行调整，一是收费标准从目前房屋成交总价的2.7%统一下调至2%；二是费用由买卖双方各承担1%。

这意味着，北京链家中介费下降了0.7个百分点，对购房者形成实质利好，以300万总价房源来看，从理论上讲，购房者一次可以节省五万元。据悉，该政策将按照不同区域门店做分批次调整。

对于降低中介费的原因，链家只表示这有助于提高房产交易效率。在业内看来，这首先与政策基调有关。

今年5月，住房城乡建设部、市场监管总局联合下发《关于规范房地产经纪服务的意见》，明确提出“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”。这相当于官方直接向中介机构喊话，降低中介费大概率只是时间问题。

不仅是链家，其他中介公司未来也可能会降低中介费。合硕机构首席分析师郭毅认为，北京链家在住建委的指导和指引下进行此次调整，对北京中介行业来说是一种示范，相信其他中介企业也会调整收费模式和收费标准。

链家主动调降中介费，除了政策推动，也暗藏抢占市场的野心。IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，市场竞争的加剧以及交投转淡，也迫使中介机构下调中介费以抢占市场份额。

当前，链家在北京大本营的市场份额相比高峰时显著下降，这显然影响了链家的市场地位。

昔日，链家在北京二手房的市占率接近60%，然而近两年，链家的市场地位有所回落。

以8月为例，住建委数据显示，北京8月存量房网上签约12603套，北京链家占比39%。也就是说，链家在北京的市场份额比巅峰时下降了近20个百分点。

在市场出现回暖迹象时，抓住时机扩大交易量，对链家来说，无疑是提升市场份额的好机会。

目前，由于链家在交易中更多是撮合作用，对业主房屋定价没有决定权，市场担心，中介费可能会变相转移到购房者的房价上。

两个月前，链家就在北苑开始试行双边收取中介费。根据链家北苑大区负责人的说法，佣金最终是由双方协商决定的，很多交易中，卖房人承担房屋总价的1%作为中介费。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前，市场竞争态势和过去完全不同，卖方很难将中介费用向买方转移，因为这可能影响房屋的成交效率。

空白研究院创始人杨现领也认为，北京房源在售量超过16万，在售房源去化周期超过12个月，属于典型的买方市场，业主在整个销售过程中都不存在转移中介费的可能性。

在链家降低中介费后，估计其他中介也会跟进。这会在多大程度上刺激北京楼市回暖。

实际上，自从9月初，北京开始施行认房不认贷政策，市场交易量已经出现小幅回升。根据中指研究院数据，北京二手房近两周成交量均突破3000套，截至25日，北京二手房成交11195套，同比增长11.1%。

不过，这更多反应了市场对政策的短时效应，尤其新政推动意向购房者加快成交，但这种市场热度能否持续还未可知，此时降低中介费相当于给市场添了一把火。

郭毅认为，近一段时间以来，北京市已经出台了一系列利好刚需人群的政策，包括北京链家中介费调整在内，这一套组合拳降低了北京刚需、刚改人群的购房成本，对提升北京市场活跃度是有积极影响的。

李宇嘉也认为，北京链家积极让利，降低交易成本，提振市场情绪和信心，有利于更好地促进新房和二手房之间的良性循环，促进房地产市场健康稳定发展。

不过，相较于房款而言，中介费只占一小部分，对市场的撬动作用还需要观察。

一位北京市场TOP20房企相关负责人表示，降中介费对市场可能会有促动，但不会有很大的提升，信号意义更强。

她进一步表示，在市场上，链家中介费最高，很多小中介费率都是2%或者1.5%，甚至还有1%，而且这次链家降中介费，虽然卖方也要出1%，但大多会增加到房款里，对于买方差距并不大。

郭毅表示，中介费显然不是购房决策的首要因素，因此对房地产市场的影响还要综合看待多方政策的力度和影响结果。

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