无论对于业主,还是对于城市而言,棚改和旧改的意义,都是不一样的。


(资料图片)

棚改的逻辑,产业推动中的一个环节:房价会涨或投资房产回报率高→不断有新需求买新房→房企拿地→老旧小区推倒重来,盖新房,即棚改。

棚改,是多方的利益参与其中,比如购房人、房企、土地供应方等,而且很容易 形成多方共赢局面(购房人买到新房、开发商赚钱、官方卖地、拆迁户暴富),推动力就更大。

而旧改的逻辑,更多属于一种民生性质的补贴,或者城市更新的外立面美化。

比如老旧小区加装电梯、窗户外立面翻新等,一般属于官方拿钱或者业主填补一些,共同改造旧房小区, 利益方参与较少,共赢机会小。

因此,身边许多住在老城区的原住民,往往还是更愿意参与到棚改进程中来的,毕竟,一次性货币补偿,拿钱走人,或者拆一套赔二套住新家,要比修修补补、外面光鲜里面不堪要干脆爽快得多。

很多人之所以不太喜欢旧改,原因如下:

1、旧改楼栋业主难以形成统一意见

比如装电梯,1~3楼业主就不太愿意加装电梯,挡住了采光和通风不说,而且还让低楼层房源的相对优势几乎被抹平,后期维护保养也容易扯皮。

2、老旧小区管廊线路老化

老旧小区改造,很多只是对外立面进行美化、修补,而对于隐藏在楼栋中的隐蔽工程,比如水管、电线等,很难彻底一步到位更换,或者更换成本巨大,因此,很多老旧房源就算旧改完毕,外立面看上去确实很光鲜了,但是房屋里面该漏水还漏水,该发霉还是发霉。

3、地块的价值未完全发挥出来

很多老城区优质地块上的老旧小区,要么属于5~6层的步梯楼,要么属于低效用地,有的地块地处市区核心板块,周边地铁站、商业等配套十分稀缺,但 却匹配了一个老旧小区,这样的地块价值,几乎没有完全被释放出来。

棚改不仅是对于房产的彻底更新,更是一种 对于地块价值的彻底释放和激活 ,能够让优质地块的价值发挥出最大的效能出来。

而旧改,只是在原来的老旧房源上修修补补,地块的价值长期被压抑,难以代偿周边配套的更新换代和升级。

从上面可以看出,无论是从官方推动产业、城市发展的角度而言,还是从业主的个人实际利益出发, 棚改往往都是更优先于旧改的价值存在。

但棚改的大环境,首先是房价要能够上涨,买房能让人赚到钱,哪怕是租金回报率上升也好,只有这样才会产生源源不断的新的购房需求,才能推动整个房地产链条向前滚动。

甚至可以说, 住在老城区的老市民,和那些花钱购买新房的新市民,以及城市本身,都是一个强关联的利益共同体, 链条上的任何一个环节都很重要,尤其是需求端,一旦需求萎缩,不能够创造新的需求,那就会拖累整个循环。

因此,想要重拾当年棚改的辉煌黄金时代, 最重要的是保护需求、创造需求 ,让买房的投资者能够获得更高的回报,无论是在房价增值方面,还是在租金上涨层面,只有保护好了需求和购房动机,才是解决旧改和棚改之差距的治本之策。

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