(资料图片)

是不是还有人在鼓吹“赶紧放大招，让楼市来一波”。

一涨解千愁？

说实话，稍微理性并且有常识的人都知道，这不现实，也不太可能。

房地产对于上下游50多个产业的影响当然剧烈，对经济的影响当然大，对于金融体系的稳定当然重要。

但现在放开调控，或是大力施行扶持政策，楼市就会又来一次集体狂欢吗？

答案，是十分残酷的。

01

苦衷

实际上，事到如今，个问题，可能不是想不想的问题，而是能不能的问题。

当普通居民负债率已经到达一个难以为继的高点（注意，是普通居民）

当全国已建造有6亿栋房子，多数城市房子已不再短缺；

当人口红利正转为“老年人口红利”；

当家门口全市的公办幼儿园今年只是勉强招满，3年前这里是要交大几W，或是找XX才能读到的。

你应该明白一个道理：

出台政策很容易，刺激楼市再次火爆或许也不难。

但国家看的显然不是当下，他看的是五年十年后，看到的是二十年三十年后。不要低估国家智库。

一斤落万物生。

尽管还没明说落下去之后万物什么时候会生出来。

但很显然，对于楼市，这次的定力很足

因为此刻与2008、2015的救市环境完全不可同日而语。

因为决策者们知道，此时把泡泡吹更大，破裂的时候只会更加惨烈

与其等到那一天，不如现在忍受阵痛。

好了，当看清或者认可这个形势之后，未来的楼市会有什么样的剧本呢？

并不难判断。

02

未来趋势

新加坡很小，还不到重庆巴南区的一半。

这个弹丸之地却住了600 万人口，且新加坡是发达国家，人民并不穷。

这看似极不平衡的“供求关系”和支付能力要换在北上深，房价恐怕早成宇宙，没有100万/平，也有80万/平。

可新加坡却是90%的人拥有住房，且连续十几年被评为世界上适宜人类居住的地方...

很少人因为居住而发愁，当然，也没什么人炒房。

他怎么做到的？

新加坡，80%的人住在平价的“组屋”里，即我们说的保障性住房，也可以理解为限价房，或是可以买的公租房；

只有10%的人，住在商品房里，相当于我们常理解的大平层别墅等高档住宅。

组屋制度已经施行50多年，但政府五年一小修十年一大修，外加配套成熟，让组屋有了不错的居住舒适度。

同时，对生活品质有着更高追求的人，也可以花大价钱买大平层，买别墅。豪宅在新加坡很贵，但能力也挺强

两种房子之间，形成了巨大的价格分化。

好了，再回过头来看看。

当普通居民负债率已经到达一个高点；

当全国已建造有6亿栋房子，大多数城市的房子步入过剩期；

当人口红利已转为“老年人口红利”，住宅供大于求的关系日趋加深；

...

不管是主动还是被动，我们的楼市都将“新加坡化”。

刚性住宅+租赁保障房，让房子这东西不再是紧俏货，人人可拥有，也就会丧失“炒作价值”；

高档改善，各方面条件都十分优越，满足有钱人的价值追求与生活享乐。

两种房子之间将形成一道魔幻的鸿沟

就像同在中国这片大地上，有500一平的鹤岗房，也有能突破20万一平，30万一平的一线城市豪宅，有了数百倍的差异，是一个道理。

未来城市内部也很可能出现“鹤岗VS一线城市”共存的魔幻。

于是，未来楼市的价值趋势会是怎样的，是不是一目了然？

什么样的房子还值得买，是不是一目了然？

要么买入稀缺型的改善级住宅或豪宅，受限于地段、生态资源、配套、开发商品质等条件，好的改善住宅不可再生，且只会越来越贵；

要么你把自己变成为一个专业型玩家。买、卖、租、装修、融资、精算，面面俱到。

03

由“买卖”变成“运营”

坦率的说，我判断房子很难再通过一买一卖，简单的靠“囤房”赚钱。

房子正在被快速剥去金融属性，大多数房子也正在快速回归单一的居住属性，变成一个消费品；

那么，买房子还有意义吗？普通人还能通过买房“保值”吗？

答案是：能。

土地财政=交易型，房地产税=经营型。

前者简单粗放，后者讲究科学与技术。

我们买房是一个道理。

对于当下的住房持有者，或者你未来还想通过买房这件事和通胀赛跑，保个值、增个值啥的，那么就一定要具备更加专业化的能力与技巧

包括但不限于：

1）买房、卖房技巧

2）租房技巧

3）成本精算法

4）房屋装修的理论与实践，包括设计风格、材料采购、软装配搭、维护保养等

5）拥有低成本资金的融资运作能力

过筋过脉的细节说起来能写20000字，这里就略过了。

简而言之，

假设楼市出现坏的情况，什么样的房子，如何运作他，才能确保资金链不断？

一套房子何时卖，值不值得持有，持有多长时间，如何持有？

将是一门学问。

举个我目前执行的操作准则吧：

其一，租金回报率高于2%的品质三房以上，跌破心里价位就不卖，即便未来房价还会跌，但房价越跌租金回报率越高；

其二，拥有“黄金配套”的房子，不会折价卖，金子总会发光；

其三，不会持有清水房。清水房=负资产；

高租金回报率解决了资金利息+物业费的问题，好的房子还会有微利；这个操作能帮你穿越周期，哪怕这个周期是十年，二十年；

房子一定要有卖相，即：在极致控制成本前提下，装修风格和软装搭配讨喜十分关键，他会让房子好租、好卖。

至于什么风格变现能力强？

当然不会是“洗剪吹”或装修公司“现代风整装”。

有卖相的好房子，从来都不愁租

总结起来，也就是说，未来持有住宅，除了蹭一蹭“国运、城运”之外，只有会运营的人，才能获利，才能实现保值增值的目的

而其他人，建议赶紧放弃对房子的幻想，趁早抛了吧。

你说，是不是呢？

-END-

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