作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

聚焦高能级城市，打造豪宅，合景泰富本是“新华南五虎”里的最有底气穿越寒冬的一家。没想到，苦撑了一年后，它也加入了房企境外债整体重组的队伍。


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5月14日，合景泰富称，未能按期偿还1.19亿美元的境外债，虽尚未有债权人要求提前还款，但依然主动开启了境外债重组。

合景泰富解释称，公司已尽最大努力，但能拿来偿债的资金仍持续受压。目前公司绝大部分现金都作为预售金被监管，偿还境外债则一直依靠自有资金。公告显示，可能触发交叉违约的银行及其他借贷总计311.63亿元。

合景泰富内部人士则对华尔街见闻表示，目前公司经营和运营一切正常，近期的债务安排对上市公司的影响不大。

合景泰富选择境外债重组表明，在市场弱复苏的背景下，房企现金流依旧吃紧。在保公开债还是稳销售保交付的难题中，合景泰富选择了后者。

合景泰富一直都在与时间赛跑。去年9月，合景泰富曾对三笔、合计16亿美元的境外债展期一年。它试图以此为自己换取更多时间，等待市场回暖。

此外，合景泰富去年一面“零拿地”节流，一面通过出售上海、香港等地的物业和折价配股融资，回笼资金超50亿元。

今年5月12日，合景泰富又公告，将上海4个项目股权卖给了中国平安，总代价约7.5亿元，回笼资金拟用于还债和营运。

合景泰富“不躺平”的态度也曾获得金融机构的支持。在1月19日，合景泰富子公司发行了7亿元的中票，由中债增全额担保，用于项目开发建设。

然而，业绩下滑的压力，让合景泰富还是没能扛住。合景泰富也表示，在大部分现金用以确保在建物业竣工的情况下，用于偿还境外债的资金持续承压。

2022年度，合景泰富销售额同比减少超50%至508.6亿元，营业收入134.53亿元，同比下降43.6%，净利润亏损98.42亿元，同比下滑484%。今年前四个月，合景泰富实现销售额为149.62亿元，同比减少14.1%。

销量下滑的同时，是房企融资不如预期，还债压力依旧高企。包括境内外债券、银团贷款在内，去年合景泰富还款总额约113亿元。

信用评级公司东方金诚认为，在二季度回暖势头减弱的情况下，民营房企的发债规模与下行周期开始前仍有较大差距，预计房企、尤其是民营房企仍面临较大经营压力和流动性风险。

易居研究院研究总监严跃进则认为，合景泰富境外债重组表明，房企债务问题解决得还不彻底。各房企要防范过于自信，除了展期以外，关键还是要盘活存量和加大融资渠道。

好在这家打造豪宅起家的房企，具备足够的产品力；过去也通过多元化运营，拥有不少可以用来抵押的持有型物业。

财报显示，截至2022年底，合景泰富土储约2330万平方米，95%位于一二线城市；在售项目中，90%项目位于一二线；持有型物业的权益租金收入也达到了18.82亿元。

大湾区优质土储和稳定的租金收入让它依旧有走出困境的底气。未来，合景泰富还将通过“强销售、降负债”增强现金流动性。

这两年，融创、富力、龙光等先后完成境内或境外债整体重组，花样年、恒大、华夏幸福等也频传新进展，债务重组不再是九死一生的生死局。现在的债权人更看重的是房企求生的决心和诚意，也更愿意做出一些让步，从而一起上岸。

行业仍处调整期，新的机遇和风险都在激烈碰撞着。唯有让自己能够活下去，才能够在春天到临之际，有跳起的力气。而在经历阵痛后，一个“稳健为王”时代也随之降临。

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