作者 | 周智宇

编辑 | 张晓玲


(资料图片)

融创5月危情以来，那个在业绩会上总是金句不断的孙宏斌，已经很少公开现身了。

12月9日，孙宏斌半年来头一次向外释放出乐观信号。在当天披露的2021年年报中，他表态称，会尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。

融创内部人士表示，对内老孙定了个时间，要在明年中实现这个目标。

这意味着，在本轮房地产大调整中，融创基本涉险过关，孙宏斌再次归来了。

孙宏斌还是那个孙宏斌。即便是经历了过去大半年的磨难，他也依旧未变，还是那么地自信。

融创近期也开启了一系列迅猛的复苏动作。120亿纾困资金引入、财报出炉，以及境内外债务重组陆续有了眉目。

在孙宏斌和融创员工自身努力、外部金融机构以及购房者等各方支持下，融创寻找到了它的脱困方案，正在“活过来”。

如果后续一切进展顺利，融创会是出险房企中，首个完成债务重组、恢复生机的头部房企。

融创的重生，老孙的归来，是一个值得仔细推敲的样本。这意味着，经历了两年激烈的周期更迭的房地产行业，仍有未来。

久违

5月，融创出现公开市场违约，此后的孙宏斌便从大众眼前消失了。

和喜欢时不时为“复工复产”加油鼓劲的许家印不太一样，孙宏斌选择低调蛰伏，亲身上阵，解决问题。

在离开大众视野数个月，和多位债权人、资金方进行了艰难的谈判斡旋后，老孙回来了。带着财报和他的许诺：融创会在2023年努力回到正轨。

这份许诺的底气，是融创在债务方案化解上已经出现了一些不错的进展。

截至12月9日，融创和投资人已经达成部分债券展期49.7亿元，贷款展期259.6亿元。

如今融创也在着力解决剩余境内外债务的整体重组。目前融创境内债存续债券总额约为157.49亿元，融创则为境内债券增加了包括重庆文旅城、绍兴黄酒小镇和广州文旅城等在内的收益权，作为偿债担保。

如果进展顺利，融创境内整体重组投票会在12月9日结束。就在融创之前，富力、龙光境内债务整体重组方案已经通过。

大头还是境外债。12月9日，融创公布了一份初步的境外债重组框架，计划将30亿至40亿美元的债务，以及部分股东借款，转换为普通股或股权挂钩工具；剩余债务则进行展期，展期时间为2至8年。

并且融创还提出，要将部分资产的处置，作为偿还展期后债务的额外资金来源，对支持重组方案的债权人也会给予一定比例的同意费。

据融创公告披露，截至2022年中，融创境外有息债务约为110亿美元。

有机构人士分析，从这份方案来看，孙宏斌是想绑定对融创未来有信心的债权人，以化解部分债务。为表诚意，他之前给出的股东借款也会转换成股权，表明他对融创的未来有信心。同时，则是继续寻求债权人的谅解、支持。

有熟悉融创的人士透露，历经数月与债权人小组的沟通磋商，融创境外债重组顺利推进，重组框架已初步获得大多数债权人的认同。

根据12月9日发布的2021年财报，融创截至财报获批，融创到期未偿付的债务约为人民币685.3亿元，并有约1518亿元债务可能被要求提前还款。

一旦境内外债务重组成功，融创未来数年的流动性压力，也会得到极大程度的缓解。

从“金融16条”到证监会射出“第三支箭”，房企也在债务展期、融资上得到了多方支持。接下来则是融创的债权人和融创继续博弈，是愿意和孙宏斌绑定在一起，等待他重生，还是一起沉船？

上岸

债务重组推进顺利，是孙宏斌有信心让融创回到正轨的其中一环。

而他更大的底气，是随着中信系120亿元纾困资金的注入，融创的核心项目被重启，将撬动数百亿甚至上千亿的货值，从而有望盘活整间公司。

在11月底，融创将自己手里持有的上海董家渡的部分股权，转让给了中信信托和华融。自己的持股比例从100%，下降到了10.3%。

上海董家渡项目是个货值在500亿左右的大型豪宅项目，也是黄浦江边少有的宝地。2019年时先后开盘了两次，得到市场热捧，售价达12万元/平米。

接近交易的人士透露，这次股份转让并非是个简单的项目出售，而是一次融资合作。通过将股权设计成信托受益权的方式，由华融牵手包括浦发银行在内的6家银行组成的银团以及中信信托，为项目注资。

融创仍旧是项目操盘方，华融则行使着监管职能。在未来融资偿还后，融创还会回购股权。

也有AMC人士对华尔街见闻表示，这是对融创操盘能力的信任。获取控股权，是在实现风险隔离的同时，提供融资，盘活项目。

前述接近交易的人士也指出，中信系和一众银团此次带来了大约120亿元的资金注入。

融创也能通过盘活这样一个数百亿的大体量项目，获得更多的资金流，撬动其他项目。

此外，截至12月初，融创已在天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市的近70个项目，获得了超百亿纾困基金。

机构人士指出，和其他一些出险房企的不同，融创的不少项目依然优质，它的团队作战力强，加上多路资金方的支持，可以通过撬动核心项目盘活公司，从而“活下来”。

“活下来可能规模会大幅缩小，以前4、5000亿，以后2000亿左右，但终究是活下来了，”前述人士说。

据融创方面透露，截至11月底，融创今年已累计交付了15万套住宅，交付量保持行业前三。从销售数据来看，融创以1530.5 亿元的销售额排在全国第十，是碧桂园、龙湖之外，前十里少有的民营房企。

根据融创财报，截至2021年底融创权益土地储备约1.6亿平方米，权益土地货值约1.77万亿，约80%位于核心一二线城市；尽管融创大幅计提各类减值约520亿元，但最后仍有净资产超1200亿元、归母净资产超800亿元。

从目前情况看，一旦融创债务重组完成，核数师应会对融创未来的年报发表标准审计意见。

这意味着，融创已经度过了最困难的时期，孙宏斌这个在关键时刻掏出真金白银解救公司，奔波大半年寻找“白武士”的地产大佬，大概率可以上岸了。

他也在吸取教训。孙宏斌对融创整体债务重组后偿还资金的来源给出了规划：未来7年里，将通过公司经营产生的3200亿自由现金流，以及出售资产产生的600亿现金来还债。

他希望，在融创重回正常经营后，靠着自己的“手艺”，为过去的错误埋单。而这一切的前提，是融创销售可以再起，是债权人、金融机构、购房者、供应商，愿意继续相信他。

也许在半年之后，孙宏斌将正式归来亮相，上演“三落三起”的传奇。

关键词： 内部人士