作者 | 柴旭晨


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自11月28日房企股权融资“新五条”发布以来，A股掀起了一波定增潮，先后已有万科、福星、金科、绿地等10余家房企，快速抛出了定增计划。

其中，首个发布完整定增预案的房企，是珠海国资地产商华发股份，它有望成为“第三支箭”首批落地的A股房企。

12 月 5 日晚，华发股份发布定增预案显示，其将向包括控股股东珠海华发集团在内的不超过 35 名特定对象，非公开发行不超过 6.35 亿股 A 股股票，募资不超过 60 亿元。

其中，为其定增“抬轿子”的仍是大股东，华发集团承诺参与认购金额不超过 30 亿元，且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的 28.49%。

这些定增募集的资金也是用于保交楼的。按照规划，本次募得资金的45亿元，将投向郑州华发峰景花园、南京燕子矶 G82 、湛江华发新城市南花园、绍兴金融活力城的四个“保交楼”项目；其余的15亿元将补充流动资金。

据悉，上述四个项目去化率均低于60%，郑州项目是其中最低，为27.8%；并且四个项目的平均投资利润率仅5.76%，郑州项目3%的回报率亦是其中最低。

整体而言，作为国资房企，华发也受益于本轮金融支持房地产的一系列政策。11月25日，华发还曾公告申请发行一笔 100 亿元中票，用于补充流动资金、偿债、项目开发建设等；12月7日，华发又公告称，拟发行申请发行不超过100亿元的公司债。

今年房企普遍发债困难之时，华发还在资本市场动用了包括中票、公司债、REITs、ABS等诸多融资工具。截至三季度末，华发先后在公开市场成功发起融资储备额度 189 亿元；完成市场首单类 REITs 15.48 亿元转售续期；靠着 CMBS 等累计募资 47.3 亿元。

积极且大量的融资，凸显华发对资金的渴求。而这背后是其不断加快扩张的步伐，逆势加仓。今年前11月，华发以969.3亿元的销售规模排在全国第17位，较去年同期上升了14位，从TOP40闯进TOP20。

与此同时，克而瑞数据显示，华发新增土地货值374.9 亿元，在 TOP100 房企中排名第 11；新增土地建面为 152 万平方米，排名第 18，重仓长三角区域。

比如，在今年上海的两场集中土拍中，华发将6宗土地收入囊中（子公司、联合体拿地），耗资171.57亿元。

作为对比，去年全年，华发新增土地货值排名仅位居第75，而新增土地建面方面根本没能上榜TOP100。

值得一提的是，几年前华发的发展也极其迅猛，从百亿到千亿规模的跃迁用了五年，2020年三道红线全部踩中，但却仅用了一年时间升至绿档，去杠杆可谓“疾风暴雨”。

而今又大幅拿地意味着，在2021年大力降杠杆后，华发借着接连不断的融资和拿地，又重新回到了加杠杆的路上来。

今年前三季度，华发的总体债务较去年末增长10.51%；资产负债率和净负债率分别为73.1%和79%，相比去年末分别增加0.11、减少11.5个百分点；现金短债比 1.55倍，而去年末为1.8倍，货币资金较上年末的499.9亿元下降了近两成，至403亿元。

经营性现金流则同比减少50.5亿元，下滑18.96%至正215.98亿元；较去年末减少144.63亿元，下滑40.11%。

综合来看华发在大举拿地的同时，负债率并未大幅提升。其中的秘密在于合作开发，少数股东权益大幅增长。截至今年9月底，华发少数股东权益为861.2亿元，较去年底增加了110.5亿元，增长了14.72%，占所有者权益的比例也从去年底的78.29%进一步上升至三季度时的81.70%。

华发少数股东损益为5.81亿元，较去年底下降了超10个百分点，仅占总体的21.58%。

此外，华发股份永续债为 38.86 亿元，同比虽有下降但仍高出 80 家重点房企永续债均值约 61.9%。

这其实也是过去几年房地产高歌猛进的阶段，大部分房企用以优化负债指标的常规手段。

对少数股东的问题，交易曾发出问询函。针对少数股东权益的大幅增长，华发在回复中表示，其为合作项目中少数股东方资本投入增加所致，对少数股东不存在保底回购、强制/优先分红、对赌等情形。

而对于少数股东的权益与损益的不匹配，华发则称，与少数股东投资的合作项目大多尚在建设初期并未交付结转，合资项目公司未产生利润。

两年，从蓝光、恒大暴雷到金融16条出台，房地产经过了大调整、大出清，如今股权融资放开了，各种融资闸门打开了，熟悉的一幕幕仿佛又在重演。

华发是珠海老牌房企，也是本地最有实力的房企，在珠海拥有大量土地储备。2018年初，华发集团董事长首次提出“未来3-5年进入营收千亿级俱乐部”的目标，在国资崛起的放下，华发的这一目标不难实现。

但与此同时，房企加杠杆的风险仍然存在，这也正是过去三年房地产大佬跌落、行业失速的根源。华发的未来，也必须在规模扩张和注重安全之间，做好平衡。

关键词： 股权融资 华发股份