作者 | 柴旭晨


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自11月28日房企股权融资“新五条”发布以来,A股掀起了一波定增潮,先后已有万科、福星、金科、绿地等10余家房企,快速抛出了定增计划。

其中,首个发布完整定增预案的房企,是珠海国资地产商华发股份,它有望成为“第三支箭”首批落地的A股房企。

12 月 5 日晚,华发股份发布定增预案显示,其将向包括控股股东珠海华发集团在内的不超过 35 名特定对象,非公开发行不超过 6.35 亿股 A 股股票,募资不超过 60 亿元。

其中,为其定增“抬轿子”的仍是大股东,华发集团承诺参与认购金额不超过 30 亿元,且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的 28.49%。

这些定增募集的资金也是用于保交楼的。按照规划,本次募得资金的45亿元,将投向郑州华发峰景花园、南京燕子矶 G82 、湛江华发新城市南花园、绍兴金融活力城的四个“保交楼”项目;其余的15亿元将补充流动资金。

据悉,上述四个项目去化率均低于60%,郑州项目是其中最低,为27.8%;并且四个项目的平均投资利润率仅5.76%,郑州项目3%的回报率亦是其中最低。

整体而言,作为国资房企,华发也受益于本轮金融支持房地产的一系列政策。11月25日,华发还曾公告申请发行一笔 100 亿元中票,用于补充流动资金、偿债、项目开发建设等;12月7日,华发又公告称,拟发行申请发行不超过100亿元的公司债。

今年房企普遍发债困难之时,华发还在资本市场动用了包括中票、公司债、REITs、ABS等诸多融资工具。截至三季度末,华发先后在公开市场成功发起融资储备额度 189 亿元;完成市场首单类 REITs 15.48 亿元转售续期;靠着 CMBS 等累计募资 47.3 亿元。

积极且大量的融资,凸显华发对资金的渴求。而这背后是其不断加快扩张的步伐,逆势加仓。今年前11月,华发以969.3亿元的销售规模排在全国第17位,较去年同期上升了14位,从TOP40闯进TOP20。

与此同时,克而瑞数据显示,华发新增土地货值374.9 亿元,在 TOP100 房企中排名第 11;新增土地建面为 152 万平方米,排名第 18,重仓长三角区域。

比如,在今年上海的两场集中土拍中,华发将6宗土地收入囊中(子公司、联合体拿地),耗资171.57亿元。

作为对比,去年全年,华发新增土地货值排名仅位居第75,而新增土地建面方面根本没能上榜TOP100。

值得一提的是,几年前华发的发展也极其迅猛,从百亿到千亿规模的跃迁用了五年,2020年三道红线全部踩中,但却仅用了一年时间升至绿档,去杠杆可谓“疾风暴雨”。

而今又大幅拿地意味着,在2021年大力降杠杆后,华发借着接连不断的融资和拿地,又重新回到了加杠杆的路上来。

今年前三季度,华发的总体债务较去年末增长10.51%;资产负债率和净负债率分别为73.1%和79%,相比去年末分别增加0.11、减少11.5个百分点;现金短债比 1.55倍,而去年末为1.8倍,货币资金较上年末的499.9亿元下降了近两成,至403亿元。

经营性现金流则同比减少50.5亿元,下滑18.96%至正215.98亿元;较去年末减少144.63亿元,下滑40.11%。

综合来看华发在大举拿地的同时,负债率并未大幅提升。其中的秘密在于合作开发,少数股东权益大幅增长。截至今年9月底,华发少数股东权益为861.2亿元,较去年底增加了110.5亿元,增长了14.72%,占所有者权益的比例也从去年底的78.29%进一步上升至三季度时的81.70%。

华发少数股东损益为5.81亿元,较去年底下降了超10个百分点,仅占总体的21.58%。

此外,华发股份永续债为 38.86 亿元,同比虽有下降但仍高出 80 家重点房企永续债均值约 61.9%。

这其实也是过去几年房地产高歌猛进的阶段,大部分房企用以优化负债指标的常规手段。

对少数股东的问题,交易曾发出问询函。针对少数股东权益的大幅增长,华发在回复中表示,其为合作项目中少数股东方资本投入增加所致,对少数股东不存在保底回购、强制/优先分红、对赌等情形。

而对于少数股东的权益与损益的不匹配,华发则称,与少数股东投资的合作项目大多尚在建设初期并未交付结转,合资项目公司未产生利润。

两年,从蓝光、恒大暴雷到金融16条出台,房地产经过了大调整、大出清,如今股权融资放开了,各种融资闸门打开了,熟悉的一幕幕仿佛又在重演。

华发是珠海老牌房企,也是本地最有实力的房企,在珠海拥有大量土地储备。2018年初,华发集团董事长首次提出“未来3-5年进入营收千亿级俱乐部”的目标,在国资崛起的放下,华发的这一目标不难实现。

但与此同时,房企加杠杆的风险仍然存在,这也正是过去三年房地产大佬跌落、行业失速的根源。华发的未来,也必须在规模扩张和注重安全之间,做好平衡。

关键词: 股权融资 华发股份