当前热文：可持续专栏 | 已知的未知数：房地产的气候危机

肖勒姆路上的大多数房屋看起来很迷人，有崭新的油漆和周到的装饰，但在齐默尔曼的述说里，以前的邻居几乎全都搬走了，她的房子也正在挂牌出售。

尽管住在这些房子里的人的生活各不相同，但许多房子的故事都有一个相同点：洪水、匆忙出售、重复。根据美国国家气象局的数据，从1980年到2020年，当地每年的洪水天数增加了750%。

(资料图)

细心的人可以在一些房屋的墙壁上看到以前的风暴留下的水印，离地面有几英尺高。齐默尔曼说，她的挂牌价格在过去两周跌了20%，引用一位结构工程师的估计，改建它至少需要花费18万美元——而房子的总售价很快就要跌穿这个数字。

GDP、人口、城市规模、货币政策……过去购置房产需要考虑的关键要素中，似乎又要添上一个：气候变化。

事实上，在全球多个地区，气候因素已经成为悬在房地产业头顶的达摩克里斯之剑。

沿海风险

和齐默尔曼所在的南卡罗莱纳州一样，沿海地区人们的房产面临着更大的气候风险。在政府间气候变化专门委员会（IPCC）等科学组织发布的最新报告中预测，如果温室气体排放保持在高比率（RCP8.5），到2100年，全球海平面将上升0.6至1.1米（1至3英尺）（或每年约15毫米）。

到2300年，在最坏的情况下，海平面可能高达5米。如果各国确实大幅减少排放（RCP2.6），IPCC预计到2100年海平面也将上升0.3至0.6米。即使最低风险情况，也将会给沿海城市带来巨大影响。

就美国的情况来看，非营利性研究组织气候中心的一项分析显示，在未来30年内，超过400 万英亩的近65万块私有土地将落入潮汐线以下。

潮间带、大海对公众是开放的，因为它们可以通航，但随着地球变暖，旧潮汐线正在上升。研究发现，现在高于水面的新泽西州大小的区域将在2050年涨潮时被淹没。

该气候中心还发现，大西洋和墨西哥湾沿岸将比美国其他地区更能感受到气候的影响。到 2050年，路易斯安那州Terrebonne Parish约75%的地区将沉到水下。在德克萨斯州加尔维斯顿县，目前超过海平面的4200 多座建筑物将至少部分处于水下。

IPCC在数百页的报告中还提示了身为“岛国”的澳大利亚房产将遭受的严峻的气候考验，包括更长、更热的夏季、更多的丛林大火和海平面上升造成的海岸侵蚀。

根据储备银行 (RBA) 的一份研究报告，目前约有 3.5% 的澳大利亚房产被认为面临气候变化的“高风险”。为得出这一结论，澳大利亚央行使用了一个称为“风险价值”(VaR) 的指标——VaR衡量的是与财产重置成本相关的气候变化相关损害的预期年度成本，主要用来评估保费。

如果VaR超过1%，则资产被视为“高风险”。由于3.5%的澳大利亚房产高于此阈值，预计到 2100年将增加到8%。这意味着到2050年，澳大利亚将涌现出254 个“高风险”郊区，到 2100 年将有近1500个。

而在IPCC的报告中，中国也是海平面上升和河水泛滥的受害国。广州是世界上最容易受海平面上升影响的经济城市。上海也可能遭遇海平面上升带来的严重损害，每年有0.1%几率发生的洪水将淹没上海约19%的地区，水深至少25厘米；如不控制二氧化碳排放，到2050年，淹没面积将上升到总面积的44%，到2100年将上升76%。

已知损失

据齐默尔曼介绍，在他所在的查尔斯顿市，洪水的成本一直在增加。“房产经纪人开始建议买断并拆除数百处房产，还要改造数千处房产。”

有一天，当他开车经过市中心以西的西阿什利社区时，偶尔发现了一块空地，由于经常发生水灾，市政府已经购买了这块地产并拆除了房屋。

“令人吃惊的景象是一块空地，它曾经是32栋联排别墅的所在地。今天，除了一根错误的灯杆外，几乎没有任何迹象表明这块4.5英亩的草地曾经有人居住过。”他表示，市政府为这些联排别墅支付了500万美元。

研究洪水风险的非营利性研究机构第一街基金会的研究估计，仅洪水就已经在美国导致每年200亿美元的财产损失，30年后这一数字将增长到300亿美元以上。再保险公司瑞士再保险公司的一份报告则发现，去年极端天气在北美共造成1050亿美元的保险损失。根据房地产经纪公司Redfin的数据，在加州，价值2万亿美元的房地产坐落在最有可能发生野火的地区。

更多分析还表明，到本世纪末，海平面上升可能会使美国私人土地的价值减少超过1080亿美元。在新泽西州哈德逊县，价值24亿美元的应税财产将被淹没。

哥伦比亚大学一项研究显示，2005年至2017年期间，美国马萨诸塞州、缅因州、新罕布什尔州和罗德岛州的250万套沿海房产，因所在地区海平面上升导致的潮汐洪水增加，使房屋贬值了4.031亿美元。

2020年全美已有1460万处房产面临严重的洪水风险，比联邦紧急事务管理局识别出的多出了590万处。根据CoreLogic（提供住宅信息、分析和服务）的统计，全美有710万套单户住宅和25.3万套多户单元受到风暴潮的威胁，如需重建，总成本将达到2.65万亿美元。

澳大利亚的房地产市场目前价值超过9万亿美元，但由于很大一部分受到气候变化的影响，仅到2030年，就有多达5710亿美元的价值将被抹去。

气候定价

越来越多人开始关心30年后自己的房产是否依然值钱——毕竟这覆盖了大多数住房贷款合同的周期。

位于澳大利亚维多利亚州北部古尔伯恩河泛滥平原的大谢珀顿市，正在考虑长期留住的阿曼德告诉华尔街见闻：“通常年轻人会在成本方面做很多研究，但现在额外的因素也需要研究，这个地区的地形怎么样？地理怎么样？易受气候变化影响的程度有多大，包括了丛林大火、洪水、干旱？”

这也是发放住房贷款的银行越来越多地考虑的问题。未来银行可能会将气候风险较大的地区拉入贷款黑名单。

澳大利亚联邦银行与 CSIRO 合作编写了第一份气候变化报告，指出其账面上目前有 312 亿美元的房屋贷款，用于在遭受极端天气风险（包括飓风、洪水和丛林大火）的地区的房产，这些住房贷款面临极端天气的风险。

据悉，它正在使用一种物理风险情景，假设到 2100 年气温将升高 4.8˚C。

另一家主要贷方西太平洋银行也对此进行了研究，发现其抵押贷款组合中 CBA 的风险敞口相似，到 2050年约为 3.3% 至 3.8%，具体取决于使用的温度水平预测。

据澳大利亚央行预测，到2050年，气候风险将使大约1.5%的澳大利亚房产价值下跌10%或更多，到2100年将增加到9%。而当地地产分析师预计，如果买家开始认识到气候变化的风险越来越大，并在气候变化影响完全实现之前将其纳入当前房地产价格（通过比精算公平量更大的折扣），这些风险可能会更快出现。