作者｜周智宇 柴旭晨

曾经的“地王收割机”金茂，最近在收并购市场上异常活跃。


(资料图)

7月11日，中国金茂公告称，其子公司收购了甬云及甬焕两家房地产公司的全部股权与债权，总对价约37.36亿元。

就在上个月，金茂还宣布以25.65亿港元（约合22元人民币）的代价，私有化了在香港上市的中国宏泰发展，加之去年14.8亿港元现金收购的宏泰29.9%股权，金茂最终将中国宏泰90.1%的股份收入囊中。

要是再算上其他小型的并购，以及中国金茂旗下金茂服务对首置物业的并购，今年以来，金茂在并购上就花去了将近90亿。

金茂是中国开发商中很特别的一家。出身央企，风格激进。2009年击败富力、SOHO等众多开发商，拿下北京广渠门15号地王，从此开启地王模式，直到2018年限价等调控来袭，市场下行，资金承压。

高价拿地也让金茂2020年业绩突发变脸，利润腰斩。

不过经过一年多的休整，金茂仿佛有了一战之力。在地产商普遍资金承压，对并购显得异常审慎的当下，金茂近期的大举并购显得挺另类。

过去一段时间房企并购、收购，标的多是合作方出险的项目，意在降低后续项目开发风险。金茂的并购则不太一样。对于前述这些收购，金茂都表示，收购的标的是对现有业务的补充，与公司正在做的城市运营方向匹配。

通过并购获得土储才是金茂的主要目的。比如说对中国宏泰的私有化，金茂方面表示，是看好中国宏泰廊坊龙河新区土储价值，加上中国宏泰股价处于低位，希望在此时将其私有化退市。

数据显示，截至2021年底，中国宏泰正在与河北廊坊市及石家庄市、湖北鄂州市及武汉市地方政府就8个产业市镇项目的开发进行合作，项目规划总面积达到123平方公里。

对甚少在公开市场拿地的金茂来说，像中国宏泰这样的标的确实是个不错的选择。不过很明显，金茂的交易对象局限在国企、央企，以及相关的关联方上，几乎没有对出险房企项目的收购动作。

中国指数研究院数据显示，上半年中国金茂权益拿地金额只有29亿元，排在全国第62位。相比于其上半年以699亿销售额排在全国第11位，金茂在拿地的动作上明显审慎不少。

对金茂来说，一二线核心城市一直是其营收的主要来源。尤其是北京、南京等城市，去年单城销售额更是破了200亿，但反倒是在这些城市，金茂今年拿地动作不是很大。

并购的“豪横”与公开市场拿地审慎的反差中，是金茂依旧未摆脱“地王收割机”后遗症，在业绩压力之下只能控制拿地成本。

其年报显示，2021年金茂实现实现营收900.6亿元，同比增长50%；归母净利润46.9亿元，同比增长21%。相比行业的下降趋势，金茂似乎业绩逆势。然而现实却是，金茂在2020年时业绩变脸，归母净利润在剔除扣除投资物业公平值收益之后，同比下降47%，仅为32.3亿元。

地王后遗症在金茂身上体现的淋漓尽致。2016年-2018年，金茂的平均毛利率为35.7%，2019年忽然跌至下滑到29.4%，而后像坐上滑梯一般，毛利率持续跌至2021年的19%。

虽然金茂的债务水平明面上看上去不高，三条红线处于绿档。但在整个行业都在去杠杆的情况下，金茂却出现了现金流减少、有息负债不断攀升的情况。其也一直深陷“明股实债”和永续债侵蚀利润的争议之中。

年报显示，中国金茂有息负债为1070.28亿元，较去年同期的975.78亿元增长10%；资产负债率从2020年的73.74%，增长到2021年的74.08%；但在手现金及现金等价物为310.51亿元，同比去年减少28.55%。

对于金茂来说，其在2019年转型之后，对现金流的需求一直在上升。它从一家爱抢地王的房企，逐渐转向用城市运营项目拿地。围绕“大科技、大文化、大健康”三大产业，打着产业导入和资源配套的牌。

这类项目的特点一直是投入大、周期长，虽然后续利润高，但对房企的运营能力要求也很高。但短期内依旧未从高价拿地后遗症中走出的金茂，要发力城市运营，挑战不小。

背靠中化集团的金茂，有着自己的优势。去年金茂的借贷成本仅为3.98%，在一众央企里也处于低位。

但从眼下来说，城市运营项目要成为金茂重要利润来源，效果并不明显。

仅靠资金成本便可胜出的时代已经过去，房企的下半场里，运营能力是核心。金茂不仅要真的甩掉过去沉重的包袱，还要在下半场中证明自己，市场低谷期加速并购后，终是要用数据、能力说话。

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