这是杨一第 401篇原创文章

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重庆中央公园的「价格屠夫」，要来了！


(相关资料图)

国浩·白屿林。

开发商不用说，国浩是新加坡上市房企，1978年就上市了，那时中国才刚刚改革开放，见过的周期多了，比内地房企要稳健的多。

地段不用说，中央公园是重庆的新两江中心，它正好在中央公园一环，现在一环在卖的项目没几个了，配套整体还算不错。

品牌不用说，国浩虽然是专做高端住宅，但也做白屿林这种平民产品，18T整体打造的还是多高端的，但可能在操盘策略上略有失误，旅游属性远大于居住属性，以致于获客成本远高于重庆其他楼盘。

品质不用说，说是游艇概念美学，大面积金属铝板+玻璃幕墙，看起来就很有豪宅的气质，而不是这个总价段该有的品质，国浩把重庆的产品又卷出了一个新高度，以后100多万也可以买铝板外立面了。

重庆哪个有大面积金属铝板+玻璃幕墙的楼盘，不得300多万的？

△ 国浩·白屿林外立面

产品不用说，建面90㎡和99㎡户型说不上多好，但也没有硬伤，特点是把公共空间的尺寸做的很大，比如客厅开间6米，而两个次卧的开间都不到3米，牺牲了次卧的空间。

115㎡户型也是这样，做的3房，客厅开间6.5米，两个次卧开间还是不到3米，不知道这个咋想的……但主卧是做了个大衣帽间，开间也只有3.1米，完全没有这个面积段该有的舒适尺度。

△ 国浩·白屿林建面115㎡户型

价格不用说， 90㎡卖133万，99㎡卖146万，115㎡卖172万，单价是在14700-15000元/㎡这个区间，而且这是报价，到销售时多少还有些折扣，这个价格在中央公园算是很香了。

产品的劣势，完全可以用价格来弥补。

当价格足够香时，产品就没有劣势了。

就像12万的雪铁龙C6全是优点，而22万的雪铁龙则一无是处。

如果国浩白屿林建面单价卖到2万元/㎡，你看会有多少人来买？

1万5的国浩全是优点，2万的国浩全是缺点。

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就是因为价格这么香，估计会有很多人来抢。

今晚会正式上分销，佣金点数还不错。但在正式上分销之前，这个项目就已经被国浩的内渠给卖了一些了。

90㎡户型，推了20套，还剩2套

99㎡户型，推了60套，还剩40套

115㎡户型，推了80套，还剩65套

不靠分销都能做到这个地步，很不错了。

现在这个市场，客户非常稀缺，连中介手上都没多少客户，用分销的楼盘都不一定能卖的动，不上分销的楼盘几乎就卖不到了。

很多外地的开发商朋友来重庆后感叹：

重庆的楼盘真的是被分销给绑架了，不上分销完全卖不动，而且分销佣金点数太高了，动不动就5-7%，而长三角城市很多才1-2%

重庆和长三角完全就是两个市场，长三角有钱人多，购买力强，即便房子贵点，还是会有消费群体。

一套2000万的房子，2%佣金有40万。

而重庆一套100万的房子，5%佣金也才5万，要卖8套才能有40万佣金。

但在开发商（集团）眼中，重庆卖2000万和长三角卖2000万，性质是一样的，给到的营销费用支持是一样的，这怎么玩？

2000万销售任务，卖1套房和卖8套房，是两种完全不对等的销售难度，但营销费用是一样的。这种情况下，你能怎么办，还不是只能上分销，毕竟要保住自己的位置啊。

开发商（集团）内部的营销体系，其实把重庆的开发商逼到了被迫去用分销的地步，只能被分销绑架，结果还吐槽说：开发商都是给分销打工的，钱都被分销赚走了。

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国浩白屿林开盘后，重庆的开发商将会卷出新的高度，以前300-500万才能有的外立面配置，现在就能用到100多万的房子里了。

而且现在已经有楼盘在这样做了，比如保亿中央润园。

中央公园在重庆有巨大的号召力，你可以不喜欢它，可以喷它黑它，但你无法无视它的影响力。

一套打法一旦在中央公园行得通之后，马上就会席卷到整个重庆楼市。

中央公园目前的楼市状态还是挺有意思的，我给它总结了一个词：共赢式打法。

「共赢式打法」就是指你打你的，我打我的，互不干扰。

现在中央公园卖的最好的3个楼盘：万科璞园、中粮保利天玺壹号、华润悦府。

璞园卖学校，

天玺壹号卖地段和产品，

悦府卖环境和品质

3个楼盘卖点都各不相同，总价段还趋同，但都创造了很好的销售成绩。

△ 重庆2023一季度销售金额TOP30楼盘

现在国浩进场后，它的卖点就是极致的性价比。这个性价比不是说绝对价格很便宜，而是说在这个总价段里，你可以买到以前300万才能买到的配置。

国浩来后，对中央公园的楼盘有好处。

以前150万预算去买蔡家、悦来的，现在可能都要过来中央公园看一看，看上了就买了，看不上就在中央公园转一圈，看有没有适合的。

那对中央公园的其他楼盘来说，国浩就是一个天然的流量产品，带来了大量的流量，溢出来的流量可以被其他楼盘给承接住。

就像几年前的融创文旅城，养活了西永和大学城的很多楼盘。

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这个【共赢式打法】说起来有点拗口，我换个词，叫加油站策略

中国人对加油站是很熟悉的，是真的加油站，不是男人的加油站那种。

人性有个很大的缺点就是，眼红别人。

一个人开了家加油站生意很好，于是就有第二个、第三个、第N个加油站陆续出现，直到最后卷的大家都没办法活下去。

为什么不能你开加油站，我开小卖铺，他开小网咖，她开美甲店等等，大家和平共处，共建一个生态出来，而非要拼出个你死我活。

加油站+便利店

加油站+卖菜

加油站+咖啡

加油站+快餐

这种事还发生在中国的大街小巷里。

经常坐轨道交通的朋友，应该会注意到这一幕：下雨天时，你刚出站，就会看见5-10个卖家都在卖雨伞。 

伞一样、价格一样，离轨道站门口近一点，卖出去的几率就大一些，毫无销售技巧可言。

大清早的，那么多白领都还没吃饭呢，就不能有几个原本是卖伞的跑去卖早餐，你卖包子馒头，他卖稀饭豆浆，她卖卤蛋？ 

5000年的中国历史是血腥且残忍的，厚厚的历史书中，满书都是两个字：生存。 

争而优则活，是刻在中国人基因里的。

共建生态，大家才能都活下去，不然就是一条船上的蚂蚱，争来争去，最后发现船沉了，生前争一块地盘，死后还要继续争，何必呢？

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