地产行业进入下行周期近两年来，能够稳健穿越周期并实现盈利的房企已经不多了，作为优质房企代表的龙湖成为行业样本。

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8月18日，龙湖率先交出中期业绩答卷。在超6成房企上半年都预计亏损的情况下，龙湖集团实现归母净利润约为80.6亿元，剔除公平值变动等影响后，核心净利润同比增长0.6%至65.9亿元。

龙湖实现利润稳定增长的背后，是其聚焦开发、运营、服务三大业务的新发展模式发挥显著效果，令集团利润结构逐步优化，非开发业务利润占比增至过半。这进一步增强了龙湖抵抗地产行业风险的能力。

在当前的市场环境下，信心比黄金更重要，龙湖管理层也底气十足地给外界吃下一颗定心丸。

在业绩发布会上，龙湖执行董事兼首席财务官赵轶指出，龙湖今年的债务压力已经过去，到今年年底时，明年到期的债务可能只有230亿左右，公司有充分资源偿还。

龙湖之所以能安全穿越行业周期，赵轶表示，主要是因为龙湖永远坚持底线思考，从底线的角度去思考未来，用流入来安排流出，量入为出。同时，集团内部对保持优秀的债务结构有一个高度共识，以及提前铺排融资资源来应对风险或波动。

已无债务压力

当前的地产行业信心脆弱，没有什么比财务安全更受关注。作为当前少数始终如一、穿越周期保持稳健活下来的优质房企，龙湖的财务状况成为全行业关注的重点。

首先从自身的造血能力来看，龙湖依然稳健。据龙湖2023年中期业绩报告，其上半年实现合同销售额为985.2亿元，同比增长15%，销售回款率超100%。比外，实现营业收入620.4亿元，核心净利润同比增长0.6%至65.9亿元。

营收的稳定让龙湖牢牢守住了现金流安全的底线，在今年上半年全集团实现经营性现金流为正。

此外，强烈的危机意识让龙湖在三年前就提出降负债的管理策略。现阶段，龙湖的整体债务规模稳中有降，结构持续优化，外债占比持续压降，97%的外债已做掉期，以全面对冲外汇波动的风险。

截至上半年底，龙湖在手现金724.3亿元，有息负债总额2070.9亿元。平均借贷成本为年利率4.26%，平均贷款年限为7.19年。

在连续七年满足“三道红线”要求的基础上，截至今年上半年底，龙湖的净负债率约为57.2%，现金短债比1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低。

在这样一个低杠杆、低成本、强运营、正现金流的财务状况下，龙湖始终坚持底线思考原则，继续优化债务结构，同时提前铺排融资资源。

前不久，龙湖提前偿还了一笔17亿元人民币的境内债，而这只是其提前偿债的一例。据悉，今年7-8月，龙湖已累计偿还共计83.7亿元公司债，至此，2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。

这意味着龙湖的债务压力已经过去了，这对提振市场信心是非常关键的。

据赵轶称，今年接下来龙湖会逐步偿还明年到期的大概80亿港币银团贷款。到今年年底时，龙湖剩下明年到期债务约为230亿元，其中110亿元是境内债券，120亿元是国内开发贷款。2027年之前已无美元债。

在政策支持下，龙湖也有充足的资源来应对到期债务。

“最近我们参与了央行和证监会组织的调研和一些探讨，感受到各位监管层领导对民营企业的关心支持是非常明显的，明确提出要强化金融市场，支持优秀民企的合理融资需求。”赵轶透露道。

作为优质房企代表的龙湖，成为去年来政策支持的主要受益者之一，在信贷、债券、股权等多个融资渠道成功发行多个"首单"。

银行端依然是龙湖融资渠道的主力，截至上半年底，龙湖的银行融资占比达55%，其中经营性物业贷是龙湖的优势融资渠道，上半年增加贷款额100亿元，而且贷款期限很长。

赵轶表示，经营性贷款的增加是一个很大的定心丸，为公司的长期的发展奠定了一个基础。

深挖“护城河”

在地产行业的弱复苏下，龙湖的非开发业务为其建造了一条获取稳定现金流的“护城河”，这也是其始终能保有顺畅融资渠道的关键。

随着房地产行业进入管理红利时代，探索新发展模式已经成为行业共识，而龙湖则是先行者。

立足过去在运营与服务业务中的深耕，2023年初，龙湖在成立30周年之际，提出以开发、运营、服务三大业务协同发展构建新发展模式，涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造多航道业务，进一步增加龙湖的估值空间。

2023年上半年，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%。其中，运营业务上半年不含税租金收入达63.3亿元；服务业务及其他收入达66.7亿元，权益后利润同比增长39%。

购物中心是龙湖非开发业务中最被外界所看好的。截至2023年6月末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的购物中心达81座。

龙湖集团董事长兼首席执行官陈序平指出，龙湖上半年如期新增运营5座商场，其中2座为轻资产，轻重并举，持续深化在核心城市的网格化布局。同店营业额和同店日均客流相较去年同期均实现超20%的增幅，租金收入同比增长8%至50.1亿元。

据介绍，下半年，龙湖还将有约6座商业项目在北京、上海、济南等城市开业。

在为龙湖贡献稳定现金流的同时，商业也助力了龙湖融资更为顺畅，因为在当前的市场环境下，资本市场往往会更看好经营性物业的价值。

赵轶表示：“目前龙湖已经开业的天街经营性物业贷只做了47个，还有30个未来会持续做，未来还有40多个天街持续开出来，可以做接近900亿元的经营性物业贷”。

此外，在政策的支持下，龙湖旗下的购物中心未来也有望通过REITs实现退出。

赵轶提到，龙湖高度关注消费类公募REITs，正在稳步做准备，一方面是资产独立的准备，因为REITs对资产的独立性要求很高，另一方面是提升资产回报率。

相较于商业地产REITs还处于探索阶段，保租房REITs已经落地，龙湖也有望通过此路径实现长租公寓的“投、融、管、退”闭环。

据了解，作为基本盘的龙湖冠寓，截至目前开业房间数已达11.9万间，已纳保超4万间，助力城市青年安居。

开发、运营、服务协同发力，龙湖毫不掩饰对穿越行业周期的信心。

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