12月26日，中国证监会官网公布，准予嘉实基金管理有限公司注册嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为46年，准予基金的募集份额总额为5亿份。

嘉实基金获准成为上述基金的基金管理人，中信银行股份有限公司被准予为基金的基金托管人。

上交所官网同日也显示，上述嘉实与京东合作的嘉实京东仓储基础设施REIT获得通过。


(资料图)

这标志着，市场将首次迎来民企仓储物流公募REIT。它也是首单由民营500强企业作为原始权益人正式申报的仓储物流类公募REIT。

此次京东REITs的成功获批，成为资本市场首个大型平台企业“绿灯”投资案例，向市场释放了资本市场支持平台经济健康发展的鲜明信号，将促进平台经济活力不断释放。同时，该REIT对民营企业参与REITs试点具有较强的示范引领作用，既有利于增强民间投资信心、激发民间投资活力，也有利于切实解决民间资本参与基建项目投资的现实困难。

底层资产均为稀缺的高标准物流仓储、所在地均为重要物流节点城市

资料显示，嘉实京东仓储基础设施REIT底层基础设施项目包括京东旗下的三个现代化仓储物流园项目，其中代表国内规模及自动化最高水平的现代化智能物流项目——京东“亚洲一号”也在此次申报的目标资产中。

三个项目具体分别为：京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目（“重庆项目”）、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（“武汉项目”）、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目（“廊坊项目”）。

资料显示，上述REIT底层资产的三个物流园区合计建筑面积35.1万平方米。三处物流园出租率均达到100%满租状态，租约长度为5-6年，高于行业平均水平的3年，运营高效稳定，抗风险能力较强。

上述REIT所持有的三大仓储项目有两大亮点，一是均为稀缺的高标准物流仓储（简称“高标仓”）。我国超过90%以上的仓库为传统仓库，高标仓比重仅为5-10%左右。

相比普通物流仓储，高标仓得益于专业的选址逻辑、先进和完善的建筑结构、互联网和大数据的支持，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性、优化仓库使用效率、降低仓储使用成本等。

第二大亮点是，它们的所在地均为重要物流节点城市，其中重庆和武汉是两个国家级流通节点城市，廊坊是京津冀城市群重点区域城市。

重庆项目为西南区域重要的中转配送中心，地处重庆市巴南区南彭贸易物流基地；武汉项目地处武汉临空港经济开发区，是全国物流网络关键节点之一。而廊坊项目则地处北京、天津两大直辖市之间的廊坊经济技术开发区，承载了北京外溢的区域性物流商贸职能，与京津国际化物流体系相互补充。

有望盘活约35万平米仓储物流资产

业内人士认为，仓储物流行业作为典型的实体经济，投资回报期较长，资金占用成本高，一定程度上限制了仓储物流行业的发展。通过积极发挥公募REITs的直接融资作用，能够有效盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环，并吸引更专业的市场机构参与运营管理，有机会进一步提高仓储物流基础设施的投资建设水平，强化资本市场服务实体经济的质效。

以嘉实京东仓储基础设施REIT为例，将有望盘活约35万平方米的仓储物流资产，为仓储物流行业带来增量投资资金，促进行业高质量发展。

据悉，上述REIT项目的回收资金将用于物流仓库及相关配套建设，为仓储物流行业带来长期的增量投资资金。

另外，嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产所在地为重要物流节点城市，辐射范围较大，能有效维持供应链稳定，起到带动区域实体经济、提振居民消费的重要作用。

REITs市场加速扩容 已上市两只仓储物流REITs涨幅均超20%

自2021年6月21日首批9只公募REITs上市以来，发改委、证监会等部门多次表示要进一步扩大REITs试点范围，一年多来，相关底层资产的覆盖领域持续拓宽，当前已上市REITs涵盖了高速公路、产业园、物流园、能源环保类、保租房项目等类别。

资料显示，截至12月26日，我国已有公募REITs 24只，已上市23只。其中仓储物流共两只，分别为中金普洛斯REIT与红土盐田港REIT，上市以来分别上涨28.2%与24.19%，体现了市场对这类资产相当认可。

光大证券认为，随着REITs范围的持续扩展，以及参与各方及监管部门对非标类项目的处理经验日益增加，后续REITs市场规模有望加速扩充。光大还预计，未来REITs将持续向新能源、水利、新基建等领域进军。

关键词： 证券投资