作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

广州“地产一哥”越秀地产最近风头正旺。


【资料图】

继开年耗资60亿在北京抢地后，越秀地产又在5月15日花了22.46亿元，摘得了南沙一“巨无霸”地块。

这家过去两年颇为高调，管理层多次表示“不差钱”的房企步子跨得很大。从北京、杭州、青岛再到大本营广州，截至目前，今年越秀地产耗资超120亿元，成为拿地排行榜单上排名跃升最快的房企之一。

这不过才是个开始。按照越秀地产规划，今年拿地预算是400亿元。接下来，在全国热点城市的土拍上，还将看到越秀地产积极的身影。

越秀地产全国扩张背后，是越秀集团冲击“世界500强”的野心。作为越秀集团营收的主要来源，越秀地产的激进不难理解。在起家于广州的恒大、雪松接连爆雷后，它是被寄予厚望的世界500强潜力股。

然而这家长期盘踞粤港澳大湾区的广州“地产一哥”，在其他城市都还只是个新人，屡次出现水土不服。

如今连龙头房企拿地也颇为谨慎，生怕拿错地。如何在规模狂飙与财务安全形成平衡？在从地区龙头升阶为全国性房企的关键一跃里，越秀地产不容有失。

加码

越秀地产是目前少有融资超百亿的房企。

4月底，越秀地产时隔九年重启供股，宣布将通过供股方式融资约83.6亿港元（约合人民币74.66亿元），用以拿地和公司经营；随后在5月12日，越秀地产又公告，发行了年息率3.8%的有担保票据，募资约13.89亿元。

加上1月发行的20亿元票据。截至目前，越秀地产就已通过多个途径得到输血，拟融资额超百亿。对去年销售额排在第16位的越秀地产来说，百亿融资足可见越秀地产对资金的渴求空前强烈。

在此之前，即使在去年底“金融十六条”出台、股权和债权融资窗口打开后，百亿级融资也主要出现在保利、万科等前十强房企的计划中。

越秀地产今年的野心不小。越秀地产董事长林昭远在3月的业绩会上透露，全年预计投资规模会在400亿左右。中指院数据显示，越秀地产去年权益拿地金额为346亿元，位列房企第9。

越秀地产冲击规模的路却并不容易。

在融资端，作为国企的越秀地产有自己的优势，能够得到机构的支持。然而近期市场火热，让越秀地产也坐不住了——多地土拍出现抢地浪潮，热点城市、热点地块摇号的情况频频上演。想要冲规模，短期内在融资端也要跟上。

在上有监管对资产负债率压降的要求，下有对融资渴求的两难下，越秀地产的可选项也不多。去年，越秀地产净负债率同比提高15.6个百分点至62.7%。

供股则是可以在短期内顺利进行，又为接下来加杠杆铺垫的选择。兴业证券分析称，此次供股可以在不增加杠杆的前提下，撬动更多自有资金。

越秀地产方面人士也对华尔街见闻表示，供股融资是越秀地产基于经济平稳增长和房地产市场回暖的机会，希望利用供股进一步加强在核心城市获取优质投资项目的机会。

野心

这两年，越秀地产的规模冲刺得很快。

去年，在房企销售额普降的情况下，越秀地产全口径销售额达1250.3亿元，同比增加8.6%，是唯一销售正增长的主流房企。其销售排名也逆市而上，从2021年时的第37位，跃升至第16位。

对于今年全年，越秀地产也给自己定下正增长6%、全年销售约1320亿元的目标。这在眼下弱复苏的市场里，也是个不容易实现的目标。

越秀地产近年积极扩张背后，是它作为集团营收主力军，承担着助力集团实现“世界500强”的重任。去年底，林昭远被任命为越秀集团的党委副书记、总经理，他和越秀地产身上的担子也更重了。

早在2021年，越秀集团就喊出了迈进世界五百强的口号，目标是到“十四五”末， 实现2000亿元营业收入、300亿元利润总额。

也是从彼时起，越秀地产每年至少斥资300亿元逆势拿地。

2022年《胡润世界500强》榜单显示，世界500强的上榜门槛是营收约2030亿元。而越秀集团2022年营收为1125.1亿元，差距高达900多亿元。

去年，越秀地产2022年营收724.2亿元，占集团总营收的64.36%。想助力集团进入世界500强，越秀地产需要在2025年实现营收超1287.2亿元，三年复合增长超56.27%。

相比越秀集团旗下其他产业，房地产是最容易短时间做大的，当此之时，越秀集团如果能跻身其中，将提振广州做多世界500强的士气。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，越秀是近年发展增长最快的国企之一，也势必要承担更多国有资产保值增值的任务。

易居研究院研究总监严跃进则认为，受益于国企背景和融资优势，越秀地产未来有进入房企前十强的可能性。

机遇

想要助力集团进入世界500强，让自己也实现规模跃升，越秀地产必须解决的问题就是如何走出广州。

相应的人才和土储便是首要问题。一位越秀地产内部人士表示，越秀地产这两年新招募了大量万科、龙湖等头部房企的员工，涵盖投拓、营销业务条线，运作越来越市场化，不过市场不好，加班强度也大了。

今年初，越秀地产也招来了原金地商置华中区域总经理郭伟智和原旭辉集团华北区域总裁董毅，分别任华北区域总经理和副总经理。林昭远表示，人才建设走在前面，北京会是越秀要重点发展的城市，也会考虑在青岛、济南等其它北方城市拿地。

后来越秀地产在北京大放异彩，也被认为是华北区域团队的杰作。华尔街见闻也了解到，越秀地产年初在北京摘得的这两宗地块已于近期取证，准备销售，这也会为其全年业绩贡献百亿的销售额。

不过越秀地产在其他区域的扩张并没有这么顺利。4月18日，越秀地产在上海第一轮土拍中栽了个跟头，上海浦东新区16号线周浦地块即将竞拍之际，越秀地产联合体被取消了参拍资格，取消原因是越秀地产报名主体的营业执照经营范围不符合地块要求。越秀地产虽当即提出抗议，但未能获准，只能眼睁睁错过一个拿地机会。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，这个是低级错误，一般极少在拍地过程中发生。

这个失误也表明，越秀地产在广州、佛山以外的城市，仍是个新手。土拍规则不清楚尚且是小事，如果因为对地块研究不充分，拿错了地，那损失的就不只是个机会了。

这使得越秀地产在全国化扩张的路上，需要稳扎稳打，容不得疏忽。

不过它也有自己的优势。张波认为，越秀作为广州“地产一哥”，有扎实的销售和总部管控基础。越秀的总部管控力度大，在很多层面会直接对各大区的运营形成直接影响，容易形成统一的节奏，一旦市场点位踩准，也更容易发挥出几何效应。

对于越秀地产而言，这是行业周期调整带来的挑战与机遇。时代风口下，无数的兴衰起落，如今终于来到越秀地产大展拳脚的时刻了。

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