作者 | 周智宇


(资料图片仅供参考)

出险房企开始出现了一些微妙的变化。

3月9日晚间,停牌近一年的佳兆业发布了2021年年报及2022年半年报,并宣布在3月10日复牌。

开盘后,佳兆业一度跌幅超41%,随后逐步拉升,截至午盘跌幅收窄,跌26.19%。停牌一年的行业冷暖,也随着佳兆业的股价波动呈现。

这是继去年龙光复牌后,今年首家复牌的出险房企,它的复牌也意味着在风险化解工作上,佳兆业已经取得了重大突破。

截至目前,包括恒大、融创、世茂、奥园和花样年在内,仍有十余家房企停牌,其中大部分需要在今年9月30日前按港交所要求完成复牌指引,否则就会进入被摘牌的尴尬境地。如果守不住上市公司的上市地位,在接下来的债务重组谈判中,也会更加被动。

从目前各家房企的进展看,佳兆业已经拉开今年出险房企复牌的序幕,接下来会有更多房企走出重生的第一步。

佳兆业能够成功复牌,在于它按照港交所的要求,递交了财报;证明自身还有相当价值的资产,能够支持其运营;同时还向外披露了一系列重要资料,让市场能够进一步看到公司的状况。

诚然,从年报本身来说,这家出险房企如今面临的压力很大。在营业收入下降、拨备信贷亏损、以及投资物业公允值等诸多因素影响下,佳兆业2021年归母净利润为-127.27亿元,为过去十年亏损最多的一次。同时截至2022年上半年,归母净利润为-77.58亿元。

债务方面,截至去年年中,佳兆业总借款为1314.91亿元,其中有1065.37亿元要在一年内偿还。

这也让债务处置,依旧是佳兆业眼下需要完成的重点工作。

佳兆业方面表示,境内债方面已有多笔完成展期。境外债方面,则是在与财务顾问一道,持续与境外债权人进行具有建设性的对话,以期尽快与所有境外债权人达成全面解决方案。

好消息是,去年以来,佳兆业在风险化解工作上取得了一系列重要进展。去年4月,佳兆业与招商蛇口、长城资产等签订合作协议,将在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作;6月,又将旗下位于深圳多个项目出售给了中信系,盘活资产超500亿,同时完成了部分债务的展期。

并且佳兆业手头依旧有一些不错的资产,尤其是在粤港澳大湾区。截至去年年中,佳兆业尚有176个城市更新项目尚未纳入土地储备,占地面积超5394万平方米。

在深圳、东莞等地,佳兆业也会有一系列项目在近两年完成转化,贡献土储。其在深圳福田CBD的佳园项目也是一个旧改转化项目,预计会在今年年内入市。

这也是其出险后,依旧有境外债权人愿给出融资方案的原因,即便是将部分资产出售给了中信系,它手头依旧有不少好资产待盘活,如今缺的就是流动性。

在境外债重组如今仍未有成型方案的情况下,佳兆业复牌,让自己在与债权人谈判时有了新的选项。

此前,出险房企的工作重点在于债权端,力求债务整体展期,换取更多时间。尚未有引入投资者或者发行新股换取流动性的成功案例。

从近期包括恒大、融创在内房企给出的初步债务重组方案来看,新的方案正在出来,越来越多的房企开始考虑起“债转股”或者是其他削债方案。

孙宏斌等地产大佬,也试图在保障自己的控股权的同时,让出自己的股权,换取进一步谈判的空间。

对于郭英成来说,佳兆业复牌成功后,在境外债重组上,适当让渡部分股权出去,不失为一个可选项。

业内,佳兆业有着“不死鸟”之称,上一次解救它的,除了中信等机构驰援,还有深圳楼市超预期复苏,让其脱困。如今,政策暖风频吹,市场也逐渐复苏,这是个难得的窗口期。只是想要彻底脱困,除了积极销售回血,它尚需完成债务重组,以及再次找到一个强有力的“白衣武士”。

迈出了重生第一步的佳兆业,能否再次上演奇迹?

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