原标题：预售资金监管纠偏
“2月初，我们整个可用的（预售）资金占到总资金约5%左右，受限比例高达95%。目前仍然没有好转。”2月23日，正荣地产揭开了当前房企资金困局的一角。
过去半年，持续收紧的预售资金监管，成了掐住房地产商咽喉的利器，经受不住的人已经倒下，就连身强体健的央企地产商，流动性也受限了。
春节前后，有关预售资金监管松动的消息不时传来。华尔街见闻了解到，商品房预售资金监管新规已于1月末出台，对合理确定监管额度、开发商提取节点等提出了新的要求。
房地产业界期望，监管可以有所松动，让一部分“水”活起来。不过截至目前，新规在多地尚未明确执行，政策效应有所延宕。
“出险房企是被监管的重点，新政并不会改变这个态势。”一名开发商高管认为，意在纠偏的新规，会给稳健型房企带来利好，有助于楼市全盘活化，但从趋势来看，不会再回到从前的宽松支取了。
一个新的时代，已经不可阻挡地到来了。
新政暖风
所谓预售资金监管，是指房企卖楼后，收到的定金、首付款以及按揭贷款，都要存入当地政府监管的第三方银行，然后开发商按照工程节点进行支取。
这个制度的出台，是为了保障购房者的资金安全，以及防止楼盘开发烂尾。现在，却成了限制地产商资金流动的一大掣肘。
预售资金是地产商资金来源的重要组成部分。一位龙头房企高管告诉华尔街见闻，过去多年，首付款＋个贷，大概占地产商资金来源的40%左右甚至更多。
这其中，大概有20％－35%会被纳入重点监管，按工程进度支取，提取规则严格。其余部分则是一般监管，优先用于工程建设，企业可经监管部门审核后提取。
重点监管资金、每个节点提取时间和比例由每个城市自行规定。额度计算主要有三种：以预售款、工程款或固定的工程造价为基数，监管一定比例。
总体来看，重点监管资金一般占项目预售款的20%左右。监管较严的地区如太原、石家庄则占40%。
1月末，住建部、人民银行和银保监会联合出台了商品房预售资金监管新规。首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。
新规提出，重点监管额度根据项目建设工程造价、施工合同金额以及交付使用条件等因素确定，提取则根据工程建设进度，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记。
Top10房企西南区域财务部的王信（化名）听到新规出台兴奋不已。这意味着，王信负责的不少区域可以支取更多的预售款。
他举例称，重庆目前按预售款的35%比例进行重点监管，但随着近些年重庆土拍火热，地价在房价中占比很高。如果能够按照工程造价来执行，就能提取更多的资金。
即便按照1.3倍建安成本的比例重点监管，占预售款比例也不到29%。一个销售20亿的楼盘就多了1.2亿资金可以提取。
近两周他反复与监管机构、银行确认相关的细节，得到的回应都是再等等。
“虽然文件下来了，但地方资金监管还未调整”，某Top30房企在南京的项目负责人表示，他最近与地方监管机构、银行有过沟通，尚没有调整的意愿。
不过，这位负责人说，其所在的项目预售额近80亿，重点监管资金为14亿，基本上是按照建安成本来监管。
华中某省会城市住建局人士表示，新规出炉后，该市随即出台了文件，但也未确定细则。
这位人士称，目前该市的政策确实比较严。除了对重点监管资金管控严格，还要等建筑封顶后才会放个人住房贷款那部分，“目前房企出事的这么多，谁也不敢放松”。
半年梦魇
过去半年，中国房地产商经历了前所未有的流动性考验，一部分已经无法应对而陷入了困境，艰难求存。
这背后，是多方叠加持续收紧的调控政策。其中，地方预售资金监管收紧，则掐住了地产商的资金命脉，成为压垮房企的最后一根稻草。
多位房地产商告诉华尔街见闻，去年6月恒大理财危机后，各地就开始收紧预售资金监管，尤其是对有风险的房企。
随着后来花样年、佳兆业、世茂等更多房企也陷入困局，多地政府为了保证交付进度，预防项目资金被集团抽调，用以填补债务等空缺，纷纷跟进加码了预售资金的监管。
有些城市提高了监管额度比例，放慢了提取节奏；有些城市把房企在该市的全部业务从总额监控，变成一对一项目监控。
华中某省会城市市住建局人士表示，该市从去年8月起就对存在风险的企业实施全程全额监管，所有资金做到专款专用，封闭运行，监管资金也不得抽离该市。“市里还给房企按信用等级分了层，越高风险的房企被监管的资金比例就越高”。
到后来，有些地方预售资金监管过严。比如原本重点监管资金是预售款的40%，部分城市上浮至60%甚至100%；原本在结构封顶后可以提取重点监管资金里的90%，却被下调至80%。
阳光城执行副总裁吴建斌曾表示，预售最早两个月就能回款，后来按照工程进度节点放按揭款，现在差不多要交房才放按揭款。
这导致一些房企账面上好像有几百亿资金，大部分却被监管，也不能用来还贷。
佳兆业行政总裁麦帆去年11月曾透露，原本公司在10月底计划将坪山项目预售款回笼的12亿元用于理财产品兑付，但钱一进了银行监管账户就被冻结了。
事实上，在2021年以前，预售资金的支取在不少地方都比较随意。比如，一名Top3房企的财务人士介绍，规模房企可以在一个城市项目池里，进行预售资金调配，提升资金周转效率。
有些城市还允许银行给开发商开具保函，就可以申请提前支取相应的监管资金。但近半年里，愿意开具保函的银行少了，他们不愿承担风险。
在过去，房企违规挪用监管资金的例子也有出现，比如前两年出事的泰禾，就被业主爆出挪用监管资金，这往往涉及地方监管部门和有关银行。
但从去年下半年开始，预售资金监管越收越紧，监管额度提高、支取周期延长等问题，将预售资金监管对房企的限制乘数级放大，房企提取资金比以前困难很多。
事实上，这对所有房企都有影响，不光是出险房企，万科、中海、龙湖、华润这类比较稳健的房企，也受制于资金监管，项目之间、城市与区域、集团之间的资金调配和使用效率，也降低了。
信达证券研报统计，去年9-12月，全国预售资金监管新增规模约1.6 万亿元。对应同期全国商品房销售额约4.7万亿元。
房企“解压”
预售资金监管新规出台，让房企有了喘息的空间，受限的资金有可能解冻一部分。
某华东房企城市负责人表示，最近该市房协和一些企业开会，讨论在守住风险底线的同时，如何增强资金监管的灵活性和适配程度。企业的意见也反馈给了监管部门。“总体上是要管好，而不是管死”。
一位券商人士测算，去年第四季度以来全国预售监管账户总金额上升1-1.2万亿，考虑到新增监管资金有20%左右过严，若各地能将此部分资金放松，预计释放资金2000亿元，部分房企可以多续命一个月。
不过，“虽然新规调整了资金监管额度的依据，但怎么执行还是地方说了算，”一名华南开发商说，新规的具体执行有滞后效应，这里面还涉及到银行和开发商的博弈。
中原地产研究院首席分析师张大伟认为，全国性的预售资金监管政策出台释放了宽松信号，但实际执行过程中，预计放松幅度不会大。
对房企而言，新规下预售资金监管过严的问题会被纠偏，但整体执行比2020年之前更规范是大趋势。他们需要更多的自救行动，提升开发、销售、运营和服务能力。
某头部房企粤东区域项目负责人表示，从去年起，公司便以销定产，确保资金效益最大化。为了应对预售资金监管问题，对资金资源、工程投入节奏也有了更细致的要求，甚至细至每一栋，让工程进度能最大化满足资金解冻。
对于处于交楼阶段的项目，前述项目负责人指出，他们还会对质保金、尾盘项目专项清理，最大程度减少资金沉淀，提前规划竣备解冻。
这家头部房企过去以高周转出名，如今也在“黑铁时代”狠抓管理红利了。
除了“以销定产”，保障项目如期交付外。在投资端，项目的投拓也不再是拿了地就完事，房企对项目规划也要有更加前瞻的判断。
在销售端，房企想要更多解冻更多的资金，就需要更多地卖房，通过提高项目去化率来释放资金。
正如吴建斌所言，大趋势是融资性现金流只是辅助，经营性现金流的余额会继续上升。
房企靠融资加杠杆、不断放大规模的时代已经过去。经营性现金流会是以后评判房企质地的重要标准。
对所有房企来说，他们必须要“从零开始”，适应新时代的游戏规则。
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