房贷利率还有多少下调空间？

原标题：房贷利率还有多少下调空间？

平安证券分析师杨侃认为，房地产市场修复路径将按照“政策—信贷—信心—楼市—房企—投资” 的路径逐步修复，当前仍处于政策转暖，提振信心的阶段。基本面压力仍存，按揭端有望延续改善。

当前个人按揭利率上浮比例处历史高位。平安证券测算认为，对比历史低点，目前按揭利率潜在下行空间超100BP。如果按揭利率下行100bp，对应月供降幅达11%。

部分城市房贷市场再现松动信号

部分城市房贷市场再现松动信号，包括菏泽、广州等地城市下调房贷利率，多地公积金政策也有所松动。

（图片来源：平安证券研报）

根据贝壳研究院数据， 2022年1月重点监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点，自2021年9月高点以来连续4个月下行；1月平均放款周期为50天，较上月缩短7天。整体来看，1月整体房贷利率和放款周期延续改善趋势。

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平安证券认为，尽管按揭端量价均有所改善，但从居民中长期贷款来看，1月新增居民中长期贷款为7424 亿，同比下降21%，侧面反映楼市持续下行，按揭需求依旧惨淡。

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百强房企销售也延续下行。百强房企2021年累计全口径销售金额同比下降3.2%、全口径销售面积同比下跌9%，为近5年首次负增长；2022年1月单月全口径销售金额、全口径销售面积，同比降40.7%、44.4%，环比降46.9%、47.1%。

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平安证券认为，未来市场修复路径将按照“政策—信贷—信心—楼市—房企—投资” 的路径逐步修复，当前仍处于政策转暖，提振信心的阶段，无论是预售金监管还是并购贷不计入“三条红线”等政策更多为纾困政策，盘活地产的核心仍在于销售端回暖带来经营端现金流改善，后续需求端政策仍须进一步发力。按揭利率作为需求端重要影响因素，未来有延续改善。

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对比前两轮低点，按揭利率下行空间广阔

平安证券认为，当前个人按揭利率上浮比例处历史高位，按揭利率下行空间广阔。

从央行数据来看，2021Q4个人按揭综合成本5.63%，仍处于较高水平，高于同期基准4.65%，远高于2009和201年的历史低点。从相对基准比例来看，2021Q4个人按揭综合成本为同期5 年期LPR的1.21 倍，为2009年以来最高水平。

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平安证券认为，对比历史低点，目前按揭利率潜在下行空间超100BP。

对比2009Q2，当时房贷利率低至4.34%，低于基准1.6pct、为基准的73%。2021Q4全国个人按揭加权利率为5.63%，从绝对值来看对比2009Q2有1.29pct下行空间；从与同期基准价差来看有2.58pct下行空间；若当前房贷利率降至基准的73%，则对应有2.23pct的下降空间。三种方式对应平均下行空间为2.03pct。

同样对比2016Q3，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距对应的下降空间分别为1.11、1.36和1.34pct，平均为1.27pct，潜在下行空间依旧较大。

（图片来源：平安证券研报）

对比 2009Q2，当时房贷利率低至4.34%，低于基准1.6pct、为基准的73%。2021Q4全国个人按揭加权利率为 5.63%，从绝对值来看对比2009Q2有1.29pct下行空间；从与同期基准价差来看有2.58pct下行空间；若当前房贷利率降至基准的73%，则对应有2.23pct的下降空间。三种方式对应平均下行空间为2.03pct。

同样对比2016Q3，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距对应的下降空间分别为1.11、1.36和 1.34pct，平均为1.27pct，潜在下行空间依旧较大。

平安证券测算认为，如果按揭利率下行 100bp，对应月供降幅达11%

按照总价100万、首付5成、按揭利率5.63%，30年按揭，等额本息还款方式下对应月供为2880元/月，若未来按揭利率分别降10、30、50、100个 bp，对应月供下降比例分别达1.1%、3.3%、5.4%和 10.7%。

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二季度为楼市重要观察窗口

平安证券指出，从历史来看，楼市滞后按揭利率下行约7个月。

从2014-2015 年、2018-2019年的经验来看，楼市销售转正企稳大概滞后房贷利率下行约7个月左右，其中2014年-2015年滞后约9个月，2018-2019年尽管滞后 3 月转正，但销售端存在反复，7个月后销售市场逐步趋于稳定。

（图片来源：平安证券研报）

二季度为楼市重要观察窗口，核心仍取决于需求端政策力度。

根据贝壳的数据，2021年9月本轮按揭利率已经见顶，按照7个月左右滞后周期，理论上二季度销售有望逐步企稳。

但考虑2014-2015年我国仍处于快速城镇化过程，市场潜在需求仍较旺盛，同时政策松绑力度较大；2018-2019年并未出现大规模的房企流动性危机。

平安证券指出，预计本轮市场信心修复的时间或更长，若后续政策端未有明显发力，叠加上年同期高基数，不排除销售端复苏进一步延后。